Bene oggi insieme andremo a studiare a fondo la rata condominiale e a capire soprattutto come si forma. Molte volte sento i condomini confondere la rata condominiale con il compenso dell'amministratore, pensando che quest'ultimo si intaschi l'importo versato.
Questo post lo voglio fare sia per me che per tutti gli amministratori che vengono ingiustamente accusati di chiedere "troppi soldi".
Per prima cosa, mettiamo un attimo da parte il condominio ed entriamo dentro casa tua.
Dal momento che hai acquistato casa hai dovuto necessariamente attivare delle utenze. Esattamente la luce, l'acqua e il gas. Oltre alla bolletta per l'uso, specialmente per il gas dovrai incaricare un tecnico che ogni hanno ti faccia la manutenzione e ti dia la certificazione dell'impianto.
Inoltre hai iniziato ad acquistare i prodotti per la pulizia della casa o, se ti torna più comodo, hai assunto una persona che periodicamente viene a pulirti
casa.
A questa persona, se regolarmente assunta, dovrai versare dei contributi fiscali.
Per essere tutelato dentro casa hai anche stipulato un'assicurazione.
Inoltre hai deciso ogni anno, verso Maggio, di dare una rinfrescata a casa tingendo le stanze oltre ad esserti fatto una scorta di lampadine in caso se ne bruci qualcuna.
Oltre a queste spese la casa ti comporta anche delle tasse da pagare allo stato o al tuo comune (imu, tasi, tosap ecc...).
Bene, adesso, per semplicità, facciamo un elenco con le spese sopra citate:
-Luce
-Acqua
-Gas
-Manutenzione caldaia
-Pulizia
-Contributi fiscali
-Assicurazione
-Manutenzione
-Tasse comunali
Vi ricorda qualcosa questo elenco? forse il bilancio condominiale? esatto!
Un condominio non è altro che una grande "casa" composta da grandi stanze chiamate "appartamenti".
Pertanto come ogni casa che si rispetti le spese saranno:
La luce delle scale e delle zone condominiali, l'acqua condominiale quando non è privata, il gas condominiale quando non è privato con la relativa manutenzione della caldaia.
La pulizia delle scale e delle parti comuni, comprensiva dei relativi costi fiscali che comporta incaricare una ditta.
L'assicurazione condominiale, le manutenzioni dell'edificio e le tasse comunali come i passi carrabili e l'allaccio delle fognature.
Qui, a differenza della casa, c'è un professionista, l'amministratore appunto, che pensa a gestire e pagare tutte queste utenze. Proprio come te gestisci e paghi le utenze di casa tua.
Per poter lavorare l'amministratore ha bisogno di alcune cose, le raccomandate per comunicare con i condomini, il conto corrente bancario come impone la legge e la cancelleria per permettere di inviare tutti i documenti in formato cartaceo.
adesso facciamo nuovamente l'elenco con le spese condominiali:
-Luce scale
-Acqua condominiale
-Gas condominiale
-Manutenzione caldaia
-Pulizia scale
-Contributi fiscali F24 e mod.770
-Assicurazione condominiale
-Manutenzione ordinaria
-Tasse comunali passo carrabile e allaccio fogne
-Compenso amministratore
-Raccomandate
-Conto corrente condominiale
-Cancelleria
Come puoi notare il compenso che prende l'amministratore è solo una voce rispetto a tutte le spese che compongono una rata condominiale.
Vediamo adesso qualche esempio reale della rata di un semplice condominio che non ha ne acqua e ne luce condominiale.
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Per questione di privacy chiamerò questo condominio "Livorno"
I condomini del condominio "Livorno" che ha gas e acqua privata pagano come rata condominiale €32,00 al mese.
di questi 32 euro 5,70 è il compenso dell'amministratore e 26 euro circa sono le spese vive del condominio.
Guardiamole in dettaglio (arrotonderò i prezzi per semplificare i conteggi):
Luce scale: €35,00 a bolletta bimestrale
Pulizia scale: €75,00 al mese
Contributi fiscali: €21,00 al mese
Assicurazione condominiale: €740,00 all'anno quindi €61,00 al mese
Manutenzione ordinaria: €50.00 all'anno quindi più o meno €4,00 al mese
Tasse comunali: sono circa €7,00 al mese
Compenso amministratore: che sono circa €46,00 al mese
Raccomandate: che, calcolando 1 raccomandata a testa, sono circa €4,00 al mese
Conto corrente condominiale: €12,00 al mese
Cancelleria: €2,00 al mese.
Sommando tutte le voci scopriamo quanto costa al mese mantenere attivo il nostro condominio:
Luce 35,00 +
Pulizia 75,00 +
Contributi fiscali 20,00 +
Assicurazione 60,00 +
Manutenzione 4,00 +
Tasse comunali 7,00 +
Amministratore 45,00 +
Raccomandate 4,00 +
Conto corrente 10,00 +
Cancelleria 2,00 =
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Costo mensile €262,00
Proprio come dentro casa tua le spese le dividete tra te e tua/o moglie/marito nel condominio la spesa viene divisa tra tutti i proprietari.
Pertanto:
€270,00 / 8 proprietari
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€32,00 (ricordati che ho arrotondato) cioè l'importo che ogni mese l'amministratore di condominio ti chiederà per mantenere attivo il tuo condominio.
In che modo può variare la rata condominiale? Sempre colpa dell'amministratore? vediamo insieme
All'inizio voglio assecondare il pensiero che l'amministratore si aumenti il compenso senza chiederlo.
Mettiamo che da €45,00 al mese lo porti a €60,00.
Il costo mensile del condominio varierà da €262,00 a €277,00 che diviso 8 condomini fa €34,00 cioè €2,00 in più al mese.
E invece, mettiamo che quest'anno, tra la crisi politica e un inverno particolarmente nuvoloso la bolletta della luce è aumentata da una media di €35,00 a una media di €40,00 perchè nei mesi invernali abbiamo acceso più volte la luce delle scale, oltre ad aver usato la corrente condominiale per fare un lavoro di manutenzione nel vano delle scale dato che dei vandali hanno rotto il portone condominiale ed è stato necessario l'intervento di un fabbro che vi è costato €500,00.
Pertanto il costo mensile del condominio è variato da €262,00 a €304,00 che diviso 8 condomini fa €38,00 cioè €6,00 in più!
Colpa dell'amministratore?
Ora ho fatto un esempio semplice per far capire a tutti il tipo di spesa ma avrei potuto dirvi che ogni 2 o 5 anni è obbligatorio fare un controllo della messa a terra che costa sui 200 euro, potrei dirvi che aumenta l'iva di 1 punto% ecc. ecc. ecc.
Se da un anno all'altro ti è aumentata la rata condominiale puoi capire il perchè chiedendo al tuo amministratore il bilancio preventivo dell'anno in cui la rata era più bassa e il bilancio preventivo dell'anno successivo. Cosi puoi guardare le differenze e capire cosa è aumentato o quali spese sono state aggiunte.
Ricorda, te che dici che loro pagano pochissimo di condominio, che i condomini del condominio "Livorno" pagano a parte il proprio consumo dell'acqua e il proprio consumo del gas e della manutenzione della propria caldaia. Quindi ogni mese oltre alla rata condominiale gli arriva da pagare anche la bolletta dell'acqua e del gas.
Vuoi un esempio veloce con un condominio che ha l'acqua, il gas condominiale e perchè no, anche l'ascensore!?
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Questo che ti faccio è sempre un esempio di un condominio reale che chiamerò condominio "Roma"
In questo condominio le rate non sono in parti uguali ma in base ai millesimi di proprietà, al consumo dell'acqua e ai millesimi delle scale avendo anche l'ascensore.
I condomini, in tutto 16, pagano una media di € 140,00 al mese, rispetto a €32,00 del condominio "Livorno", ben 108 euro in più ogni mese. Però c'è una differenza ... ai proprietari del condominio "Roma", non gli arriverà mai a casa ne una bolletta del gas ne una bolletta dell'acqua perchè saranno sempre comprese nella quota condominiale; di conseguenza non dovranno mai pagare un tecnico per la manutenzione della propria caldaia o la pulizia dei propri cassoni di raccolta dell'acqua in caso di autoclave.
Andiamo a vedere nel dettaglio le spese mensili, come detto le prime saranno uguali al condominio "Livorno" calcolando non 8 ma 16 condomini che abitano in un condominio sicuramente più grande del primo:
Luce 130,00 +
Pulizia 230,00 +
Contributi fiscali 24,00 +
Assicurazione 121,00 +
Manutenzione 16,00 +
Tasse comunali 14,00 +
Amministratore 100,00 +
Raccomandate 4,00 +
Conto corrente 25,00 +
Cancelleria 7,00 +
più le spese per l'acqua condominiale (che i condomini del condominio "Livorno" pagano privatamente):
Pulizia cassoni acqua: 25,00 +
Consumo acqua : 355,00 +
poi le spese per il riscaldamento (che i condomini del condominio "Livorno" pagano privatamente):
L'elettricità consumata: 55,00 +
Fornitura del gas: 750,00 +
Estintori per emergenza: 9,00 +
infine l'ascensore condominiale (che i condomini del condominio "Livorno" non hanno perchè non hanno l'ascensore):
Manutenzione ascensore: 50,00 +
Elettricità consumata :100,00 +
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Costo mensile: €2210,00
Divisa per 16 condomini sono circa €140,00 al mese.
Non sei ancora sicuro che la differenza tra il condominio "Livorno" e il condominio "Roma" sia solo il gas, l'acqua e l'ascensore?
bene allora facciamo cosi:
Prendi solo il primo elenco di spesa del condominio "Roma", quelle in comune a "Livorno" fino a prima dell'acqua condominiale.
Luce 130,00 +
Pulizia 230,00 +
Contributi fiscali 24,00 +
Assicurazione 121,00 +
Manutenzione 16,00 +
Tasse comunali 14,00 +
Amministratore 100,00 +
Raccomandate 4,00 +
Conto corrente 25,00 +
Cancelleria 7,00 =
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Adesso abbiamo l'elenco delle spese del condominio "Roma" facendo finta che non ha ne ascensore, ne gas condominiale ne acqua condominiale. "Roma" e "Livorno" sono due condomini uguali solo che uno ha 8 proprietari e l'altro 16.
Facciamo la somma della spesa = €671,00 al mese e dividiamola per 16 condomini = €671,00/16
precisamente €41,93 che per comidità arrotonderò ad €42,00.
Questo è quanto spenderebbe "Roma" se non avesse ascensore, gas e acqua condominiale.
Ora torna su e vai a vedere quanto pagano i condomini di "Livorno".
Esatto, loro pagano €32,00, quindi tra un condomino di 8 persone e un condominio grande il doppio che ne contiene 16, la differenza mensile è solo di €10,00!
So che quest'ultimo post è pieno di numeri e calcoli ma spero sia riuscito a rendere tutto chiaro attraverso gli esempi.
Il mio scopo finale è quello di farti capire che non sempre (a volte si) è colpa dell'amministratore se la rata condominiale è "alta" o aumenta da un'anno all'altro.
Inoltre se nel tuo condominio hai il gas e l'acqua condominiale la tua rata non sarà alta rispetto a chi non ce l'ha, semplicemente la tua rata sarà completa delle spese di riscaldamento e acqua mentre gli altri le dovranno pagare a parte in più alla rata condominiale.
Come al solito sono a tua disposizione per qualsiasi domanda in merito o per farmi vedere la tua rata condominiale e studiarla insieme.
Alla prossima.
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