L'Amministratore di condominio

Premessa: in questo blog non ti spiegherò, in maniera giuridica, chi è l'amministratore, ne la maggioranza che serve per nominarlo o per mandarlo via.
In questo blog, ti spiegherò, a mio parere, una cosa molto più importante.
CHI dovrebbe essere il Tuo amministratore e soprattutto in COSA dovrebbe essere specializzato.

Intanto, quali sono le principali mansioni dell'amministratore?
Il codice civile dice cosi:

"Art. 1130 C.C. (Attribuzioni dell'amministratore) L'amministratore deve: eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinana delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comunidell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione."

Come vedete, la maggior parte dei compiti dell'amministratore, riguarda gestire somme di denaro.
la "prestazione di servizi", "riscuotere i contributi ed erogare le spese", "rendere conto della sua gestione", tutti atti che comportano la movimentazione di denaro a fronte di un incarico professionale.
L'amministratore è tenuto a gestire la prestazione dei servizi nell'interesse comune; pertanto è tenuto ad incaricare una ditta di pulizie, controllare il suo operato, controllare che abbia i documenti in regola, e ogni mese, a fronte di una regolare fattura intestata al condominio, emettere il pagamento.
O ancora, deve gestire le manutenzioni ordinarie delle parti comuni, pertanto, quando occorre riparare un portone condominiale, l'amministratore deve essere in grado di scegliere un tecnico-manutentore, assicurarsi della sua regolarità contributiva (che sia in regola con le tasse), spiegargli il lavoro da fare, farsi quantificare il lavoro (preventivo) e, una volta reputato idoneo il lavoratore e accettabile il preventivo, dare il mandato per operare.
Subito dopo deve controllare che il manutentore vada in tempi brevi a fare il lavoro e che lo svolga nel migliore dei modi.
Alla fine, sempre dietro regolare fattura, deve emettere il pagamento.

Tutte queste operazioni si possono sintetizzare in:
-Richiesta intervento
-Accettazione del preventivo
-Emissione del pagamento.

Sei sicuro che per queste operazioni ti serva un Geometra??

Vuoi un altro esempio?
Decidete di far stipulare un assicurazione condominiale.
Ti butti ciecamente nelle mani del primo assicuratore che ti fa spendere meno?
Oppure, vorresti che il tuo amministratore sappia cosa sia un massimale, come si calcola, cosa sia una franchigia, quali coperture offre quel tipo di assicurazione, cosa sia l'acqua condotta e soprattutto, conosca i prezzi attuali delle maggiori compagnie assicurative?
Stessa cosa per i contratti della luce delle scale, del gas ecc.

Un Geometra le sa tutte queste cose? Sicuramente le può sapere ma, oltre che essere Geometra, anzi, prima ancora di essere Geometra, un buon amministratore deve essere un

VENDITORE

Chi è un venditore?
Un venditore, come dice la parola, è un professionista che sa effettuare trattative di acquisto o di vendita e sa gestire il lavoro svolto o da svolgere.
In un azienda verrebbe chiamato responsabile commerciale.
E' una delle figure più importanti per un' azienda perchè è quello che tiene vivo il business di qualsiasi settore.
Chiunque abbia una partita iva è, o meglio, dovrebbe essere un venditore.
Un avvocato laureato con 110 e lode, se non sa vendersi, lavorerà in percentuale molto meno di un avvocato laureato con 90 ma che è abile a vendere se stesso e la sua professione.
Ovviamente vendere è l'inizio del processo. Perchè dopo che hai venduto un prodotto devi essere in grado di mantenere le aspettative che questo prodotto deve dare e che te hai promesso al tuo cliente.
L'avvocato laureto con 90 deve avere tutte le caratteristiche e le qualità di un avvocato laureato con 110 e lode.
Se io ti dico che la mia azienda produce delle sedie comodissime, devo essere in grado di rispettare quanto detto e non fornirti delle sedie di legno.

Pertanto un bravo amministratore-venditore deve essere uno che sa trattare sul prezzo, deve essere un professionista che riesce a fare una trattativa con qualsiasi ditta per tirar fuori il miglior prezzo (non sempre il più basso) per il miglior risultato possibile; ti deve fare una contabilità condominiale CHIARA, LIMPIDA, TRASPARENTE dove qualsiasi condomino, dal ragazzo di 20 anni al signore di 80, riesca a comprendere perfettamente ogni tipo di spesa.

Deve essere uno abituato a lavorare in mezzo a pescecani dato che molte ditte, quando sentono parlare di lavori in condominio tendono sempre ad alzare i prezzi.
Deve essere il maggior tutore del condominio e deve sempre agire negli interessi di questo.

Ti faccio un paio di esempi reali, della mia gestione delle manutenzioni.

Un condominio a Livorno doveva rifare totalmente il tetto perchè danneggiato.
Abbiamo fatto il bando di gara tramite un computo metrico redatto da un tecnico con ditte portate sia da me che dai condomini.
Abbiamo scelto la ditta portata da un condomino perchè reputavamo quella migliore con il preventivo a metà tra il più economico e il più caro.
I lavori ammontavano a circa €45.000,00.
Alcuni amministratori avrebbero chiesto alla ditta una "provvigione" che varia dal 5% al 10% quindi si parla di una cifra che va dai 2500 ai 4500 euro. (diversa dal compenso che l'amministratore richiede al condominio per la gestione dei lavori straordinari, del tutto lecito e giusto visto le responsabilità che ci assumiamo)
Anche io ho chiesto alla ditta una "provvigione", precisamente gli ho chiesto di pulire e tingere con due mani di vernici l'intera facciata condominiale che da sul lato strada.
Essendo un lavoro che andrebbe oltre i 4500 euro, abbiamo TRATTATO e siamo giunti alla conclusione che, a fronte del lavoro, il condominio gli avrebbe pagato solamente i materiali, la vernice appunto.
E cosi è stato.
Questo, come qualcuno può pensare, non è uno sfruttamento della ditta o "prenderla per il collo". Questo è semplicemente trattare sulla quantità del lavoro e non sulla quantità dei soldi.
Potevo benissimo chiedere uno sconto alla ditta e non fargli fare lavori extra, ma:
-So che alle ditte oggi come oggi i soldi servono;
-So che al mio condominio serviva dare una rinfrescata alla facciata.
Tutto qui.



Quindi, quando vai a scegliere un amministratore, che sia un geometra, un ragioniere o che non abbia titolo, assicurati sempre che sia un Venditore!