martedì 9 giugno 2015

La contabilità condominiale






Quando qualcuno sente parlare di contabilità condominiale, bilanci preventivi, bilanci consuntivi, rendiconto, conguagli... subito pensa a dei documenti illeggibili, criptati e impossibili da decifrare da delle persone comuni a meno che non siano matematici, ragionieri o avvocati.
Bene, allora ti dirò che tutte queste cose, probabilmente, sono le cose più semplici all'interno del condominio! Ovviamente come tutte le cose vanno capite e soprattutto l'amministratore deve essere in grado di rendertele semplici e trasparenti.

La Contabilità Condominiale

Inanzi tutto, prenditi 30 secondi e dentro di te cerca di dare una definizione al termine "contabilità condominiale". Appena hai finito continuate la lettura.
Vuoi sapere la mia definizione?
La "contabilità condominiale" è la ripartizione (quindi la divisione) di una spesa per uno o più proprietari. Difficile?
Sarò ancora più chiaro con un esempio.
Nel tuo condominio, composto da 10 proprietari, avete deciso di comprare una bella pianta da mettere all'interno dell'atrio condominiale.
La pianta, con il vaso e il trasporto, costa €100,00.
L'amministratore, per poter pagare il fioraio, vi invia la "contabilità condominiale" per la pianta:



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Condominio tal de tali
Via tal de tali
57100 Livorno


CONTABILITA' CONDOMINIALE ACQUISTO PIANTA 

- Pianta con vaso e trasporto  (Inclusa iva)                                                                              €100,00



Totale €100,00

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RIPARTIZIONE CONDOMINIALE ACQUISTO PIANTA

Ripartizione condominiale (mettiamo il caso che il tuo condominio non dispone di millesimi di proprietà e le spese le suddividete in parti uguali)

1) Sig. Rossi                                                                                                                                €10,00
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2) Sig.Verdi                                                                                                                                 €10,00
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3)Sig.Bianchi                                                                                                                               €10,00
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4)Sig. Grigi                                                                                                                                  €10,00
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5)Sig.Neri                                                                                                                                    €10,00
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6)Sig.Tizio                                                                                                                                   €10,00 
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7)Sig.Caio                                                                                                                                    €10,00
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8)Sig.Sempronio                                                                                                                          €10,00
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9)Sig. Cesare                                                                                                                                €10,00
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 10)Sig. Armando                                                                                                                          €10,00
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Tot. €100,00
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Bene, questa che hai appena visto è una contabilità condominiale. Lo stesso principio viene applicato ad ogni spesa, che sia questa ordinaria o straordinaria. E il conto è presto fatto: Il totale dell'importo diviso il numero dei proprietari; altrimenti, il totale dell'importo / 1000 X i millesimi di proprietà.

Le Tabelle Millesimali

Ti farò un accenno brevissimo alle tabelle millesimali perchè queste, al contrario della contabilità, sono tra le cose più difficili da spiegare e da capire in ambito condominiale.
Le tabelle millesimali sono il rapporto tra il valore di ogni singolo appartamento e il valore dell'intero edificio.
In pratica è come se tu riempissi il condominio di 1000 quadratini, a seconda della posizione dell'appartamento e della grandezza ci possono stare più quadratini rispetto ad un appartamento più piccolo, questi sono i millesimi generali; Chi sta all'ultimo piano avrà più quadratini nelle scale rispetto a chi sta al piano terra che avrà solamente i quadratini dell'ingresso; questi sono i millesimi scale.
Ripeto, questa è una minima infarinatura solo per farti capire di cosa si parla, più avanti, in un intero post, spiegherò bene che cosa sono i millesimi e come si ricavano.

Il Bilancio Preventivo e il Bilancio Consuntivo
Questi due documenti sono da sempre i più discussi in ambito condominiale e da sempre quelli meno capiti.
Che cosa è il Bilancio Preventivo?
Facciamo lo stesso gioco di prima, pensaci un attimo, dai una tua definizione e poi continua a leggere.
Il Bilancio Preventivo è l'elenco di tutte le spese preventivate, appunto, che il condominio dovrebbe sostenere durante 12 mesi. E' il documento dal quale si ricavano le famose rate condominiali.
Come funziona?
L'amministratore, in base a quello che avete speso l'anno precedente fa una stima dei costi che il condominio sosterrà durante l'arco dei 12 mesi, questa stima ovviamente dovrà essere più vicina possibile alla realtà per evitare conguagli a fine anno elevatissimi.
Quali sono i costi che si possono preventivare? cioè quei costi che ci sono stati l'anno precedente e ci saranno l'anno successivo?
Sicuramente il costo dell'amministratore, cioè il compenso di chi vi amministra il condominio; in base al preventivo si ricava il costo annuale. esempio, l'amministratore vi chiede 6 euro più iva al mese; siete un condominio di 10 proprietari quindi: €6,00 X 22%= €7,32 X 10 condomini = 73,20 X 12 mesi = €878,40
E questa sarà la prima voce del bilancio preventivo.

Altra spesa sicura, la corrente elettrica che fa andare le luci delle scale.
In questo caso la spesa non sarà mai sicura al 100% perchè il consumo varia sempre e non è mai fisso. Però noi sappiamo che l'anno scorso ci sono arrivate 6 bollette da :€120,00 - €98,00 - €90,00 - €113,00 - 130,00 - €122,00. Pertanto abbiamo speso in un anno €673,00 di corrente elettrica.
Contando che le lampadine sono sempre le stesse, i condomini sono sempre gli stessi, la corrente non dovrebbe variare più di tanto quindi si arrotonda la cifra sempre per eccesso quindi si preventiva di spendere €680,00. Perchè per eccesso? perchè, aimè, difficilmente in questi periodi ci saranno cali del costo dell'energia elettrica. Ma di solito aumenta sempre.

Ancora una spesa sicura è il costo della ditta di pulizie delle scale. Mettiamo prende €9,00 + iva sempre per i soliti 10 condomini il costo totale preventivato sarà di €9,00  X 22% = €10,98 X 10 condomini = €109,80 X 12 mesi = €1317,60

Andiamo avanti, altre spese sicure sono gli adempimenti fiscali, i mod.770, il quadro AC e gli F24 per un totale di circa €200,00

Una voce che metto sempre sui miei condomini è un preventivo di spesa per le piccole manutenzioni, per averci un piccolo fondo cassa a disposizione che di solito si aggira dai €100,00 ai €200,00 euro.

Ogni spesa viene suddivisa a sua volta in millesimi generali per i costi che comprendono il condominio e in millesimi scale per i costi che comprendono esclusivamente le scale condominiali.
Come detto questi aspetti verranno trattati successivamente.

Vediamo come è fatto nell'insieme un bilancio preventivo:



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Condominio Tal dei Tali
Via Tal dei Tali
57100 Livorno
BILANCIO PREVENTIVO GESTIONE dal 22/04/2015 al 21/04/2016

Compenso Amministratore                                                                                                  €878,40
Oneri Fiscali                                                                                                                        €200,00
Luce scale                                                                                                                            €680,00
Pulizia Scale                                                                                                                        €1317,60
Manutenzioni Varie                                                                                                            €200,00

Totale preventivo                                                                                                                €3276,00

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Da qui, la spesa totale si divide per 1000 e si moltiplica per i millesimi di proprietà o scale oppure in parti uguali se non si hanno i millesimi.
In questo modo si hanno le rate condominiali.
Facciamo sempre finta che il tuo condominio non disponga dei millesimi e quindi le spese vengono ripartite in parti uguali.
Queste che vedi sotto sono le famose rate condominiali.
L'importo è calcolato in base annua.



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Condominio Tal dei Tali
Via Tal dei Tali
57100 Livorno
RIPARTIZIONE RATE CONDOMINIALI dal 22/04/2015 al 21/04/2016


1) Sig. Rossi                                                                                                                                €327.60
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2) Sig.Verdi                                                                                                                                 €327.60
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3)Sig.Bianchi                                                                                                                               €327.60
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4)Sig. Grigi                                                                                                                                  €327.60
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5)Sig.Neri                                                                                                                                    €327.60
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6)Sig.Tizio                                                                                                                                   €327.60 
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7)Sig.Caio                                                                                                                                    €327.60
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8)Sig.Sempronio                                                                                                                          €327.60
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9)Sig. Cesare                                                                                                                                €327.60
------------------------------------------------------------------------------------- 10)Sig. Armando                                                                                                                         €327.60
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Tot. €327.60
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Il Bilancio Consuntivo.
Se nel bilancio preventivo abbiamo preventivato quando spenderemo in questi 12 mesi, il bilancio consuntivo è semplicemente quanto abbiamo realmente speso.
E' strutturato esattamente come il bilancio preventivo con l'aggiunta del dettaglio delle singole voci di spesa.



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Condominio Tal dei Tali
Via Tal dei Tali
57100 Livorno
BILANCIO CONSUNTIVO GESTIONE dal 22/04/2015 al 21/04/2016

-Compenso Amministratore

  • Fatt. 46/2015 riferita al compenso per i mesi Maggio-Giugno €146,40
  • Fatt. 78/2015 riferita al compenso per i mesi Luglio-Agosto €146.40
  • Fatt. 105/2015 riferita al compenso per i mesi Settembre-Ottobre €146,40
  • Fatt. 125/2015 riferita al compenso per i mesi Novembre-Dicembre €146,40
  • fatt. 10/2016 riferita al compenso per i mesi Gennaio-Febbraio €146,40
  • fatt. 25/2016 riferita al compenso per i mesi Marzo Aprile €146,40
Totale spesa €878,40
-Oneri Fiscali
  • Fatt.65 per emissione Mod.F24 + Quadro AC €200,00
Totale spesa €200,00
-Luce Scale
  • Bolletta mesi Maggio-Giugno €109,00
  • Bolletta mesi Luglio-Agosto €107,00
  • Bolletta mesi Settembre-Ottobre €115,00
  • Bolletta mesi Novembre-Dicembre €125,00
  • Bolletta mesi Gennaio-Febbraio €119,00
  • Bolletta mesi Marzo-Aprile €121,00
Totale spesa €696,00
-Pulizia Scale
  • Fatt. 25/2015 riferita alla pulizia scale da Maggio a Dicembre €878,40
  • Fatt. 198/2016 riferita alla pulizia scale da Gennaio a Aprile €439.20
Totale spesa €1317,60
-Manutenzione Varia
  • Elettricista per sostituzione lampadina primo piano €35,00
  • Fabbro per riparazione serratura portone €100,00
  • Muratore per sostituzione tegole rotte sul tetto €250,00
Totale spesa €385,00

Totale consuntivo €3476.60
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Come puoi notare, abbiamo preventivato ad inizio gestione una spesa di €3276,00 e alla fine dei 12 mesi abbiamo avuto un consuntivo, quindi ciò che realmente abbiamo speso, di €3476.60.
Perchè il bilancio consuntivo è più alto del preventivo?
Facciamo il confronto tra le spese preventivate e quelle a consuntivo:

Amministrazione
Preventivato €878.40 -- speso €878,40 differenza =€0,00

Oneri Fiscali
Preventivato €200,00 -- speso €200,00 differenza = €0,00

Luce scale
Preventivato €680,00 -- speso €696,00 differenza €16,00

Pulizia Scale
Preventivato €1317.60 -- speso €1317,60 differenza €0,00

Manutenzione varia
Preventivato €200,00 -- speso €385,00 differenza €185,00

Totale differenza €201,00
Come puoi notare, l'eccesso di spesa è dovuto in minima parte perchè abbiamo consumato €16,00 in più di corrente elettrica, e in gran parte perchè durante questi 12 mesi abbiamo dovuto chiamare 3 volte un professionista per effettuare la manutenzione del condominio. Spendendo €385,00 cioè €185,00 in più del preventivato.


Questo cosa comporta?
Il famoso conguaglio!
Il conguaglio non è altro che il ripristino del pareggio tra il dare e avere. In parole più semplici, sono i €201,00.
Il conguaglio può essere sia positivo che negativo in base al bilancio consuntivo.
Se il consuntivo è inferiore al preventivo allora ci sarà un conguaglio a credito del condominio.
L'amministratore a fine anno chiederà ai condomini la somma per far si che il consuntivo sia uguale al preventivo in modo che torni zero:


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Condominio Tal dei Tali
Via Tal dei Tali
57100 Livorno
CONGUAGLIO GESTIONE dal 22/04/2015 al 21/04/2016


1) Sig. Rossi                                                                                                                                €20.10
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2) Sig.Verdi                                                                                                                                 €20.10
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3)Sig.Bianchi                                                                                                                               €20.10
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4)Sig. Grigi                                                                                                                                  €20.10
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5)Sig.Neri                                                                                                                                    €20.10
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6)Sig.Tizio                                                                                                                                   €20.10
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7)Sig.Caio                                                                                                                                    €20.10
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8)Sig.Sempronio                                                                                                                          €20.10
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9)Sig. Cesare                                                                                                                                €20.10
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10)Sig. Armando                                                                                                                          €20.10
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Tot. €201.00
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Difficile?
Per qualsiasi domanda o chiarimento non esitare a contattarmi, i bilanci sono meccanismi molto semplici, l'unico che può complicarli è proprio l'amministratore.
Se pensi che il tuo bilancio sia diverso o sia indecifrabile contattami e si studierà insieme.

Un cordiale saluto

Giovanni Fancellu

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