"Wikipedia"
Al contrario di quanto molti pensano, il condominio non si ha solo quando ci sono almeno 8 proprietari (4 con la legge precedente); il condominio è la condivisione di una "cosa" comune che si ha già quando i proprietari sono 2. Pertanto se vivete all'interno di una palazzina insieme ad un'altra famiglia (proprietario) sappiate che siete soggetti, voi e lui, alle leggi del codice civile che disciplinano il condominio.
N.B. l'elenco sottostante è una mia interpretazione delle leggi del codice civile e non vuole essere in nessun modo la descrizione reale della legge. per quello potete leggere direttamente il codice civile che trovate a questo link.
Le leggi del codice civile per il condominio
Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
Questo articolo specifica quali sono le parti in comune che due o più proprietari hanno all'interno del condominio. Si parla sia di parti strutturali (il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazione, i muri maestri ecc.); Sia i vari locali e aree condominiali (parcheggio, locale portineria, lavanderia, sottotetti ecc) Comprese le opere, le installazioni e i manufatti destinati all'uso comune (ascensore, impianto idrico e fognario, energia elettrica, riscaldamento centralizzato ecc).
Art. 1117-bis Ambito di applicabilità
Questo semplicemente spiega che l'art. 1117 si applica in tutti i casi in cui più proprietari condividano parti comuni.
Art.1117-ter Modificazione delle destinazioni d'uso
Questo articolo serve per autorizzare il cambio di destinazione d'uso di una parte comune.
Cos'è il cambio di destinazione d'uso? E' la modifica dell'utilizzo di quel locale o area o spazio.
Con un paio di esempi sicuramente sarò più chiaro.
Esempio 1: Nel tuo palazzo, ad ogni piano, è presente un bagno condominiale come usava 40 anni fa. Questo bagno risulta inutilizzato perchè ormai ogni appartamento per avere l'abitabilità deve avere il bagno privato. Pertanto l'assemblea, con la maggioranza di 4/5 dei partecipanti dell'assemblea e 4/5 del valore ell'edificio, può richiedere che a quel locale venga cambiata destinazione d'uso (quindi funzione) da bagno condominiale a ripostiglio.
Esempio 2: Nel tuo palazzo fino a qualche anno fa era presente il portiere con il proprio locale adibito a portineria. Per decisione del condominio la figura del portiere è stata tolta e nel locale della portineria avete deciso di farci un ripostiglio condominiale per mettere le biciclette.
Art.1117-quarter Tutela delle destinazioni d'uso
Questo è a tutela di ogni singolo condomino che, se la destinazione d'uso incide in maniera negativa sul condominio, può richiedere un assemblea condominiale e far cessare la violazione anche mediante azioni giudiziarie. Per far cessare la destinazione d'uso non serve più i 4/5 ma basta la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 11356
Art.1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Questo articolo spiega che ogni proprietario ha un diritto sulle parti comuni che è proporzionale al al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
Questo diritto non è cedibile e per questo il proprietario non si può rifiutare di partecipare alla spesa per la manutenzione e per la conservazione della parte comune.
L'unica parte comune alla quale può rinunciare è l'impianto di riscaldamento centralizzato dove però dovrà continuare a partecipare alla spesa delle sole spese di manutenzione straordinaria e della messa a norma.
Art. 1119 Indivisibilità
Le parti comuni del condominio non si possono dividere tra i condomini a meno che non ci sia una delibera con il con il consenso assoluto cioè il 100% dei proprietari del condominio.
Art. 1120 Innovazioni
Le innovazioni sono opere o installazioni che non erano presenti sul condominio.
Per capirci, mettere l'ascensore in un condominio è un innovazione.
Per autorizzare l'innovazione ci vuole la maggioranza dei partecipanti all'assemblea e i due terzi del valore dell'edificio.
Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Esempio di innovazione possibile: Installazione di ascensore condominiale; eliminazione di barriere architettoniche mediante sistemi di sollevamento della carrozzella o altro; installazione di pannelli solari sul tetto; impianti centralizzati per l'antenna; ecc.
Esempio di innovazioni vietate: Tutte quelle fatte senza la maggioranza della metà dei presenti e 2/3 del valore; rimozione o modifiche muri portanti; aperture di finestre aggiuntive in facciata; installazione di fontana nel cortile condominiale che vada a precludere uno o più posti auto; ecc.
Art.1121 Innovazioni gravose o voluttuarie
Qui ti faccio subito un esempio per capirci subito.
Esempio: il tuo condominio, composto da 10 proprietari, vuole installare l'ascensore condominiale (innovazione possibile). Essendo una innovazione gravosa (perchè ha un costo elevato) e voluttuaria (perchè se uno cammina bene non è necessaria), uno o più proprietari possono decidere di autorizzare l'innovazione senza partecipare alla spesa e senza, però, goderne. Quindi l'ascensore verrà installato, per l'utilizzo sarà necessaria una chiave, e la chiave sarà in possesso solo di coloro che hanno partecipato alla spesa.
Nulla vieta, anzi è scritto proprio nell'articolo, che un proprietario che all'inizio non ha aderito alla spesa, può partecipare ai vantaggi dell'innovazione (quindi all'utilizzo dell'ascensore) contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Art.1122 Opere su parti di proprietà o uso individuale
Un proprietario non può fare opere all'interno della sua proprietà che rechino danno alle parti comuni o che determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Art. 1122-bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
Ogni proprietario ha diritto ad avere un impianto non centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualuque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.
E' autorizzata anche l'installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovati sempre per uso privato. Se per l'installazione si deve intervenire su delle parti comuni è necessario l'approvazione dell'assemblea (50%+1 dei presenti e 2/3 del valore)
Art.1122-ter Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
Le installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni devono essere approvate con la maggioranza del 50% + 1 dei presenti e 50% del valore del fabbricato.
Art.1123 Ripartizione delle spese
Le spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell'edificio, per i servizi di interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza vengono ripartite tra i condomini in base al valore della proprietà di ciascun condomino, salvo diversa convenzione (millesimi generali, millesimi scale, parti uguali ecc.).
Art.1124 Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
La spesa per scale e ascensori è sostenuta dai proprietari delle unità immobiliari che ne fanno utilizzo. E' Ripartita in millesimi scale e millesimi ascensore. Metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Più si sale di piano più utilizzo viene fatto di scale e ascensore e più sarà alta la quota da pagare.
Art.1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
La ripartizione di questa spesa è in parti uguali tra il proprietario "di sopra" e il proprietario "di sotto" rispetto al soffitto o al solaio o alla volta. Restano a carico del proprietario "di sopra" la copertura del pavimento e al proprietario "di sotto" l'intonaco e la tinta del soffitto.
Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Se il lastrico solare è ad uso esclusivo di tutto il condominio, chi ne usufruisce dovrà partecipare ad 1/3 della spesa mentre i restanti 2/3 saranno divisi tra i restanti condomini.
Si pensi ad una terrazza privata del proprietario dell'ultimo piano che fa da tetto al condominio. In caso di lavori il proprietario pagherà 1/3 mentre i restanti condomini si divideranno i 2/3 della spesa.
Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il proprietario dell'ultimo piano può elevare nuovi piani o nuove strutture salvo che non comprometta le condizioni statiche dell'edificio.
I restanti condomini possono opporsi se pregiudica l'aspetto dell'edificio o ne diminuisce l'aria o la luce ai piani sottostanti.
Il proprietario che fa la sopraelevazione deve corrispondere un indennità pari al valore attuale dell'are occupata agli altri condomini, diviso per millesimi di proprietà; oltre a dover ricostruire il lastrico solare.
Art. 1128 Perimento totale o parziale dell'edificio
Se perisce totalmente o per tre quarti del valore l'edificio, i condomini possono chiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali rimanenti.
Se perisce una parte minore, l'assemblea, delibera la ricostruzione ed ogni condomini parteciperà alla spesa in base al valore di proprietà. Se un condomino non vuole partecipare alla ricostruzione può cedere agli altri i suoi diritti sia sulle parti comuni che sulle parti private secondo una stima che ne sarà fatta.
Art. 1129 Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore.
L'Amministratore diventa obbligatorio quando in un condominio ci sono più di 8 proprietari. L'amministratore può essere scelto dall'assemblea condominiale o dall'autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino.
La carica dura un anno e si rinnova automaticamente per un tempo uguale.
In qualsiasi momento l'assemblea con la maggioranza del 50% + 1 e 2/3 del valore può revocare l'amministratore.
Nei prossimi giorni, in questo blog, verrà analizzata nel dettaglio la figura dell'amministratore e tutti i suoi compiti.
Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore
Questo articolo spiega i compiti dell'amministratore; alcuni di questi sono:
-Eseguire le delibere dell'assemblea, convocarla annualmente e presentare e far approvare il bilancio consuntivo e preventivo di ogni anno;
-Riscuotere i contributi ed erogare le spese;
-Eseguire gli adempimenti fiscali;
-Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
e molto altro.
Nei prossimi giorni, in questo blog, verrà analizzata nel dettaglio la figura dell'amministratore e tutti i suoi compiti.
Art. 1130 bis Rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale è il bilancio consuntivo delle entrate e delle uscite maturate dal condominio durante un anno di gestione.
All'interno del documento saranno presenti nelle voci di uscita tutte le spese sostenute dal condominio con riportato il numero della fattura, la data della fattura, la data di pagamento e l'importo. In un raccoglitore a parte saranno presenti le pezze d'appoggio, cioè le fatture in originale o in copia presenti nel bilancio.
Nelle entrate invece saranno presenti tutti i versamenti fatti dai condomini.
Questo registro deve essere sempre visibile e ispezionabile da tutti i condomini.
Anche questo verrà analizzato nel dettaglio nei prossimi giorni.
Art. 1131 Rappresentanza
Questo articolo spiega che l'amministratore, una volta nominato, diventa il rappresentante del condominio e può agire in giudizio sia contro i condomini (es. condomini morosi) sia contro terzi.
Viene convenuto in giudizio per le azioni che riguardano le parti comuni ed è a lui che sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa.
Non tutte le decisioni possono essere prese dall'amministratore, ad esempio quelle dove occorre l'approvazione dell'assemblea. Se non rispetta questa regola, l'amministratore può essere revocato e sarà tenuto al risarcimento dei danni.
Art.1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Nel caso l'assemblea abbia promosso una lite contro un altro condomino o un terzo, un singolo condomino può decidere di dissentire dalla lite e chiedere di venire escluso dalle spese.
Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore, ovviamente quelli che sono facoltà del suo mandato, sono obbligatori per i condomini. Possono comunque fare ricorso tramite l'assemblea.
Art.1134 Gestione di iniziativa individuale
Se un condomino, di sua iniziativa, assume la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, non ha diritto ad alcun rimborso.
Art.1135 Attribuzione dell'assemblea dei condomini
Questo articolo spiega quali decisioni vengono prese in assemblea. Ne elenca 4:
1) Conferma amministratore
2)Approvazione preventivo
3)Approvazione consuntivo
4) Delibera per opere di manutenzione straordinaria o innovazione.
Spiega anche che l'amministratore non può autorizzare lavori di manutenzione straordinaria senza l'autorizzazione dell'assemblea, salvo casi di carattere urgente.
Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
Questo articolo spiega le varie maggioranze che servono per costituire regolarmente un'assemblea e per poter deliberare.
In prima convocazione, l'assemblea, è regolarmente costituita se è presente almeno i due terzi del valore dell'edificio e il 50%+1 dei condomini, la stessa maggioranza serve per le delibere.
In seconda convocazione invece basta 1/3 del valore dell'edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio. le delibere possono essere fatte con un numero di voti che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'edificio.
Nota bene non tutte le delibere hanno la stessa maggioranza. Molte, tra le quali la nomina, conferma o revoca dell'amministratore, devono essere approvate con il 50% +1 dei presenti e il 50% del valore dell'edificio.
Durante ogni assemblea deve essere redatto un verbale.
Art.1137 Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
Qui si spiega che le deliberazioni che vanno contro la legge o contro il regolamento di condominio possono essere impugnate dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti tramite l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine dei 30 giorni.
Art. 1138 Regolamento di condominio
Quando in un edificio ci sono più di 10 proprietari deve essere formato un regolamento di condominio contenente tutte le regole circa l'utilizzo e la gestione delle cose comuni, la ripartizione delle spese, gli obblighi e tutte le norme del quieto vivere condominiale.
Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione
Questo ultimo articolo riguardante il condominio dice che per quanto non è espressamente previsto da gli articoli precedenti, fanno fede le norme sulla comunione in generale.
Art. 65
Quando manca un legale rappresentante, in caso di lite, il condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale
Art. 66
L'Assemblea oltre che dall'amministratore in via ordinaria, può essere richiesta anche dai condomini in qualsiasi momento. Se, trascorsi 10 giorni dalla richiesta, l'amministratore non ha ancora convocato l'assemblea, i condomini si possono riunire da soli e chiedere la revoca del mandato dell'amministratore e nominarne uno nuovo
Art. 67
Ogni condomino può intervenire all'assemblea o di persona o per delega.
L'amministratore non può essere delegato
Art. 68
Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella
Art. 69
I valori millesimali possono essere rettificati o modificati su richiesta anche di un singolo condomino
Art. 70
All'interno del regolamento di condominio può essere disposta una sanzione per le infrazioni di un importo massimo di €200 e, in caso di recidiva, fino ad €800
Art. 71
I registri indicati nell'art. 1129 e 1138 sono tenuti presso l'associazione dei proprietari di fabbricati
Art. 71-bis
Non ci sono particolari vincoli o requisiti per svolgere l'incarico di amministratore di condominio. E' necessario solo un corso di formazione e l'iscrizione ad un albo riconosciuto.
Art. 71-ter
Su richiesta del condominio l'amministratore è tenuto ad attivare un sito online per la gestione condominiale
In questo post ho cercato di spiegarvi con il minor numero di parole possibili tutte le leggi che disciplinano il condominio.
Più avanti analizzeremo nel dettagli alcune di queste, tipo l'amministratore, i bilanci condominiali e l'assemblea.
Per il momento spero di essere stato chiaro e utile, per qualsiasi bisogno non esitare a contattarmi.
Ciao
Giovanni
Questo articolo specifica quali sono le parti in comune che due o più proprietari hanno all'interno del condominio. Si parla sia di parti strutturali (il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazione, i muri maestri ecc.); Sia i vari locali e aree condominiali (parcheggio, locale portineria, lavanderia, sottotetti ecc) Comprese le opere, le installazioni e i manufatti destinati all'uso comune (ascensore, impianto idrico e fognario, energia elettrica, riscaldamento centralizzato ecc).
Art. 1117-bis Ambito di applicabilità
Questo semplicemente spiega che l'art. 1117 si applica in tutti i casi in cui più proprietari condividano parti comuni.
Art.1117-ter Modificazione delle destinazioni d'uso
Questo articolo serve per autorizzare il cambio di destinazione d'uso di una parte comune.
Cos'è il cambio di destinazione d'uso? E' la modifica dell'utilizzo di quel locale o area o spazio.
Con un paio di esempi sicuramente sarò più chiaro.
Esempio 1: Nel tuo palazzo, ad ogni piano, è presente un bagno condominiale come usava 40 anni fa. Questo bagno risulta inutilizzato perchè ormai ogni appartamento per avere l'abitabilità deve avere il bagno privato. Pertanto l'assemblea, con la maggioranza di 4/5 dei partecipanti dell'assemblea e 4/5 del valore ell'edificio, può richiedere che a quel locale venga cambiata destinazione d'uso (quindi funzione) da bagno condominiale a ripostiglio.
Esempio 2: Nel tuo palazzo fino a qualche anno fa era presente il portiere con il proprio locale adibito a portineria. Per decisione del condominio la figura del portiere è stata tolta e nel locale della portineria avete deciso di farci un ripostiglio condominiale per mettere le biciclette.
Art.1117-quarter Tutela delle destinazioni d'uso
Questo è a tutela di ogni singolo condomino che, se la destinazione d'uso incide in maniera negativa sul condominio, può richiedere un assemblea condominiale e far cessare la violazione anche mediante azioni giudiziarie. Per far cessare la destinazione d'uso non serve più i 4/5 ma basta la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 11356
Art.1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Questo articolo spiega che ogni proprietario ha un diritto sulle parti comuni che è proporzionale al al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
Questo diritto non è cedibile e per questo il proprietario non si può rifiutare di partecipare alla spesa per la manutenzione e per la conservazione della parte comune.
L'unica parte comune alla quale può rinunciare è l'impianto di riscaldamento centralizzato dove però dovrà continuare a partecipare alla spesa delle sole spese di manutenzione straordinaria e della messa a norma.
Art. 1119 Indivisibilità
Le parti comuni del condominio non si possono dividere tra i condomini a meno che non ci sia una delibera con il con il consenso assoluto cioè il 100% dei proprietari del condominio.
Art. 1120 Innovazioni
Le innovazioni sono opere o installazioni che non erano presenti sul condominio.
Per capirci, mettere l'ascensore in un condominio è un innovazione.
Per autorizzare l'innovazione ci vuole la maggioranza dei partecipanti all'assemblea e i due terzi del valore dell'edificio.
Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Esempio di innovazione possibile: Installazione di ascensore condominiale; eliminazione di barriere architettoniche mediante sistemi di sollevamento della carrozzella o altro; installazione di pannelli solari sul tetto; impianti centralizzati per l'antenna; ecc.
Esempio di innovazioni vietate: Tutte quelle fatte senza la maggioranza della metà dei presenti e 2/3 del valore; rimozione o modifiche muri portanti; aperture di finestre aggiuntive in facciata; installazione di fontana nel cortile condominiale che vada a precludere uno o più posti auto; ecc.
Art.1121 Innovazioni gravose o voluttuarie
Qui ti faccio subito un esempio per capirci subito.
Esempio: il tuo condominio, composto da 10 proprietari, vuole installare l'ascensore condominiale (innovazione possibile). Essendo una innovazione gravosa (perchè ha un costo elevato) e voluttuaria (perchè se uno cammina bene non è necessaria), uno o più proprietari possono decidere di autorizzare l'innovazione senza partecipare alla spesa e senza, però, goderne. Quindi l'ascensore verrà installato, per l'utilizzo sarà necessaria una chiave, e la chiave sarà in possesso solo di coloro che hanno partecipato alla spesa.
Nulla vieta, anzi è scritto proprio nell'articolo, che un proprietario che all'inizio non ha aderito alla spesa, può partecipare ai vantaggi dell'innovazione (quindi all'utilizzo dell'ascensore) contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Art.1122 Opere su parti di proprietà o uso individuale
Un proprietario non può fare opere all'interno della sua proprietà che rechino danno alle parti comuni o che determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Art. 1122-bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
Ogni proprietario ha diritto ad avere un impianto non centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualuque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.
E' autorizzata anche l'installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovati sempre per uso privato. Se per l'installazione si deve intervenire su delle parti comuni è necessario l'approvazione dell'assemblea (50%+1 dei presenti e 2/3 del valore)
Art.1122-ter Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
Le installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni devono essere approvate con la maggioranza del 50% + 1 dei presenti e 50% del valore del fabbricato.
Art.1123 Ripartizione delle spese
Le spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell'edificio, per i servizi di interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza vengono ripartite tra i condomini in base al valore della proprietà di ciascun condomino, salvo diversa convenzione (millesimi generali, millesimi scale, parti uguali ecc.).
Art.1124 Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
La spesa per scale e ascensori è sostenuta dai proprietari delle unità immobiliari che ne fanno utilizzo. E' Ripartita in millesimi scale e millesimi ascensore. Metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Più si sale di piano più utilizzo viene fatto di scale e ascensore e più sarà alta la quota da pagare.
Art.1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
La ripartizione di questa spesa è in parti uguali tra il proprietario "di sopra" e il proprietario "di sotto" rispetto al soffitto o al solaio o alla volta. Restano a carico del proprietario "di sopra" la copertura del pavimento e al proprietario "di sotto" l'intonaco e la tinta del soffitto.
Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Se il lastrico solare è ad uso esclusivo di tutto il condominio, chi ne usufruisce dovrà partecipare ad 1/3 della spesa mentre i restanti 2/3 saranno divisi tra i restanti condomini.
Si pensi ad una terrazza privata del proprietario dell'ultimo piano che fa da tetto al condominio. In caso di lavori il proprietario pagherà 1/3 mentre i restanti condomini si divideranno i 2/3 della spesa.
Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il proprietario dell'ultimo piano può elevare nuovi piani o nuove strutture salvo che non comprometta le condizioni statiche dell'edificio.
I restanti condomini possono opporsi se pregiudica l'aspetto dell'edificio o ne diminuisce l'aria o la luce ai piani sottostanti.
Il proprietario che fa la sopraelevazione deve corrispondere un indennità pari al valore attuale dell'are occupata agli altri condomini, diviso per millesimi di proprietà; oltre a dover ricostruire il lastrico solare.
Art. 1128 Perimento totale o parziale dell'edificio
Se perisce totalmente o per tre quarti del valore l'edificio, i condomini possono chiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali rimanenti.
Se perisce una parte minore, l'assemblea, delibera la ricostruzione ed ogni condomini parteciperà alla spesa in base al valore di proprietà. Se un condomino non vuole partecipare alla ricostruzione può cedere agli altri i suoi diritti sia sulle parti comuni che sulle parti private secondo una stima che ne sarà fatta.
Art. 1129 Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore.
L'Amministratore diventa obbligatorio quando in un condominio ci sono più di 8 proprietari. L'amministratore può essere scelto dall'assemblea condominiale o dall'autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino.
La carica dura un anno e si rinnova automaticamente per un tempo uguale.
In qualsiasi momento l'assemblea con la maggioranza del 50% + 1 e 2/3 del valore può revocare l'amministratore.
Nei prossimi giorni, in questo blog, verrà analizzata nel dettaglio la figura dell'amministratore e tutti i suoi compiti.
Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore
Questo articolo spiega i compiti dell'amministratore; alcuni di questi sono:
-Eseguire le delibere dell'assemblea, convocarla annualmente e presentare e far approvare il bilancio consuntivo e preventivo di ogni anno;
-Riscuotere i contributi ed erogare le spese;
-Eseguire gli adempimenti fiscali;
-Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
e molto altro.
Nei prossimi giorni, in questo blog, verrà analizzata nel dettaglio la figura dell'amministratore e tutti i suoi compiti.
Art. 1130 bis Rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale è il bilancio consuntivo delle entrate e delle uscite maturate dal condominio durante un anno di gestione.
All'interno del documento saranno presenti nelle voci di uscita tutte le spese sostenute dal condominio con riportato il numero della fattura, la data della fattura, la data di pagamento e l'importo. In un raccoglitore a parte saranno presenti le pezze d'appoggio, cioè le fatture in originale o in copia presenti nel bilancio.
Nelle entrate invece saranno presenti tutti i versamenti fatti dai condomini.
Questo registro deve essere sempre visibile e ispezionabile da tutti i condomini.
Anche questo verrà analizzato nel dettaglio nei prossimi giorni.
Art. 1131 Rappresentanza
Questo articolo spiega che l'amministratore, una volta nominato, diventa il rappresentante del condominio e può agire in giudizio sia contro i condomini (es. condomini morosi) sia contro terzi.
Viene convenuto in giudizio per le azioni che riguardano le parti comuni ed è a lui che sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa.
Non tutte le decisioni possono essere prese dall'amministratore, ad esempio quelle dove occorre l'approvazione dell'assemblea. Se non rispetta questa regola, l'amministratore può essere revocato e sarà tenuto al risarcimento dei danni.
Art.1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Nel caso l'assemblea abbia promosso una lite contro un altro condomino o un terzo, un singolo condomino può decidere di dissentire dalla lite e chiedere di venire escluso dalle spese.
Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore, ovviamente quelli che sono facoltà del suo mandato, sono obbligatori per i condomini. Possono comunque fare ricorso tramite l'assemblea.
Art.1134 Gestione di iniziativa individuale
Se un condomino, di sua iniziativa, assume la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, non ha diritto ad alcun rimborso.
Art.1135 Attribuzione dell'assemblea dei condomini
Questo articolo spiega quali decisioni vengono prese in assemblea. Ne elenca 4:
1) Conferma amministratore
2)Approvazione preventivo
3)Approvazione consuntivo
4) Delibera per opere di manutenzione straordinaria o innovazione.
Spiega anche che l'amministratore non può autorizzare lavori di manutenzione straordinaria senza l'autorizzazione dell'assemblea, salvo casi di carattere urgente.
Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
Questo articolo spiega le varie maggioranze che servono per costituire regolarmente un'assemblea e per poter deliberare.
In prima convocazione, l'assemblea, è regolarmente costituita se è presente almeno i due terzi del valore dell'edificio e il 50%+1 dei condomini, la stessa maggioranza serve per le delibere.
In seconda convocazione invece basta 1/3 del valore dell'edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio. le delibere possono essere fatte con un numero di voti che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'edificio.
Nota bene non tutte le delibere hanno la stessa maggioranza. Molte, tra le quali la nomina, conferma o revoca dell'amministratore, devono essere approvate con il 50% +1 dei presenti e il 50% del valore dell'edificio.
Durante ogni assemblea deve essere redatto un verbale.
Art.1137 Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
Qui si spiega che le deliberazioni che vanno contro la legge o contro il regolamento di condominio possono essere impugnate dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti tramite l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine dei 30 giorni.
Art. 1138 Regolamento di condominio
Quando in un edificio ci sono più di 10 proprietari deve essere formato un regolamento di condominio contenente tutte le regole circa l'utilizzo e la gestione delle cose comuni, la ripartizione delle spese, gli obblighi e tutte le norme del quieto vivere condominiale.
Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione
Questo ultimo articolo riguardante il condominio dice che per quanto non è espressamente previsto da gli articoli precedenti, fanno fede le norme sulla comunione in generale.
Le disposizione per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
(R.D. 30 Marzo 1942, n.318)
Art.61
Questo articolo autorizza, quando ci sono le condizioni necessarie, a sciogliere il condominio e a diventare gruppi di case autonome.
Art.62
Specifica che lo scioglimento dal condominio si può effettuare anche se restano delle parti in comune.
Art.63
Autorizza l'amministratore a richiedere un decreto ingiuntivo senza l'autorizzazione dell'assemblea, in caso di condomini morosi.
Art. 64
Riguarda il ricorso alla revoca dell'amministratore
Art. 65
Art. 66
L'Assemblea oltre che dall'amministratore in via ordinaria, può essere richiesta anche dai condomini in qualsiasi momento. Se, trascorsi 10 giorni dalla richiesta, l'amministratore non ha ancora convocato l'assemblea, i condomini si possono riunire da soli e chiedere la revoca del mandato dell'amministratore e nominarne uno nuovo
Art. 67
Ogni condomino può intervenire all'assemblea o di persona o per delega.
L'amministratore non può essere delegato
Art. 68
Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella
Art. 69
I valori millesimali possono essere rettificati o modificati su richiesta anche di un singolo condomino
Art. 70
All'interno del regolamento di condominio può essere disposta una sanzione per le infrazioni di un importo massimo di €200 e, in caso di recidiva, fino ad €800
Art. 71
I registri indicati nell'art. 1129 e 1138 sono tenuti presso l'associazione dei proprietari di fabbricati
Art. 71-bis
Non ci sono particolari vincoli o requisiti per svolgere l'incarico di amministratore di condominio. E' necessario solo un corso di formazione e l'iscrizione ad un albo riconosciuto.
Art. 71-ter
Su richiesta del condominio l'amministratore è tenuto ad attivare un sito online per la gestione condominiale
In questo post ho cercato di spiegarvi con il minor numero di parole possibili tutte le leggi che disciplinano il condominio.
Più avanti analizzeremo nel dettagli alcune di queste, tipo l'amministratore, i bilanci condominiali e l'assemblea.
Per il momento spero di essere stato chiaro e utile, per qualsiasi bisogno non esitare a contattarmi.
Ciao
Giovanni
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