Lavori di straordinaria manutenzione

Bentornati
Fino ad oggi abbiamo parlato delle piccole manutenzioni, adesso parliamo delle manutenzioni più complesse e con importi di spesa elevati.

Vi elenco le figure necessarie per effettuare un lavoro di straordinaria manutenzione:

Committente: è colui che commissiona il lavoro; nel caso appunto di un condominio è l'amministratore. Per ricoprire questa carica l'amministratore chiede un compenso che di solito è calcolato in base percentuale sul totale dei lavori. Dal 2% al 5% a seconda dell'entità del lavoro.

Direzione lavori: è un tecnico (geometra o architetto) incaricato dal condominio il cui compito è di verificare la corretta esecuzione del lavoro, che le opere siano conformi al progetto, la sicurezza sul cantiere, la conformità con le attuali normative e la verifica tecnica delle opere. Sempre il direttore lavori a seconda dei casi può essere incaricato anche per redigere il piano di sicurezza e coordinamento (P.S.C.), .

Appaltatore: E' l'impresa edile incaricata dal condominio il cui compito è di eseguire il lavoro richiesto e di seguire le direttive comunicate dal committente o dal direttore lavori.

L'appaltatore viene scelto per maggioranza a seconda dei preventivi portati. Questi preventivi, nella maggior parte dei casi vengono fatti tramite il computo metrico estimativo.

Computo metrico estimativo:
E' un documento redatto da un tecnico (geometra o architetto) che consiste nell'elenco delle voci che compongono il lavoro in questione. Ad ogni voce di lavoro corrisponde una misura in metri quadri (mq), metri lineari (ml) o a corpo.
Il computo è fondamentale per avere i preventivi delle varie ditte edili che "parlano la stessa lingua".

Mi spiego meglio.

Volete dare una rinfrescata alla facciata; demolire l'intonaco ammalorato e tingere l'intera superficie; non volete incaricare il tecnico per redigere il computo metrico cosi incaricate direttamente le ditte di fare il preventivo.
La prima ditta scrive nel preventivo:
-Realizzazione ponteggio per 1200mq €12,00 a mq totale €14400.00
-Demolizione intonaco in fase di distacco per il 20%di facciata / 240mq per €75,00 a mq totale  . €18000.00
-Lavaggio della facciata con idropulitrice per 1200mq €2,00 a mq totale €2400,00
- Pittura facciata con una mano di ifssativo e due di vernice per 1200 mq €12,00 a mq totale €14400,00

totale lavori:  €49.200,00

La seconda ditta scrive nel preventivo:
-Realizzazione ponteggio per 1000mq €13,00 a mq totale €13000,00
-Demolizione intonaco in fase di distacco per il 10% di facciata / 100mq per €80,00 a mq totale €8000,00
-Lavaggio della facciata con idropulitrice per 1000mq €2,00 a mq totale €2000,00
-Pittura facciata con una mano di fissativo e due di vernice per 1000 mq €13,00 a mq totale €13000,00

totale lavori: €36.000,00

La terza ditta scrive nel preventivo:
-Realizzazione ponteggio per 15000mq €11,00 a mq totale €16500,00
-Demolizione intonaco in fase di distacco per il 30% di facciata / 450mq per €60,00 a mq totale €27000,00
-Lavaggio della facciata con idropulitrice per 1500mq a €1,00 a mq totale €1500,00
-Pittura facciata con una mano di fissativo e due di vernice per 1500 mq €10,00 a mq totale €15000,00

totale lavori: €60.000,00

Tutte e tre le ditte, non essendoci un computo metrico, quindi non avendo a disposizione delle misure fatte da un tecnico, hanno fatto un preventivo a misura.
Quale ditta avrà preso le misure giuste?
Tra questi 3 preventivi, quale secondo voi è il più economico?
Se avesse preso bene le misure la ditta n.2 sarebbe sicuramente quella con il prezzo più basso; ma se cosi non fosse e , per caso, le misure giuste fossero quelle prese dalla ditta n.3 allora sarebbero dolori.
E vi spiego il perchè.
Ogni ditta fa un prezzo unitario, prendiamo per esempio il costo del ponteggio.
La ditta 1 chiede €12,00 a mq
La ditta 2 chiede €13,00 a mq
la ditta 3 chiede €11,00 a mq
Per tanto se voi scegliete il preventivo della ditta 2 e, mentre monta il cantiere, viene fuori che le misure giuste sono quelle della ditta n. 3 le cifre cambierebbero notevolmente.
[Il costo unitario della ditta n.2 va moltiplicato per i mq rilevati dalla ditta n.3]
Il costo del ponteggio cambierebbe da €13,000 a € 19500,00
Il costo del lavaggio cambierebbe da €2000,00 a €3000,00
Il costo della pittura cambierebbe da €13,000 a €19500,00
Mettiamo caso che anche la facciata da demolire non sia il 10%(100mq su 1000mq) ma, su una superficie più grande è il 20%( 300mq su 1500mq) il costo cambierebbe da €8000,00 a €24000,00.

Per un totale, a fine lavori, di €66000,00 rispetto ai €36000,00 preventivati.

Se invece avessimo scelto la ditta con il costo unitario più basso, la ditta n.3 e le misure giuste fossero quelle prese dalla ditta n.2 ci sarebbe una bella sorpresa alla fine.
[Il costo unitario della ditta n.3 va moltiplicato per i mq rilevati dalla ditta n. 2.]
Il costo del ponteggio cambia da €16500,00 a €11000,00
Il costo del lavaggio cambierebbe da €1500,00 a €1000,00
Il costo della pittura cambierebbe da €15000,00 a €10000,00
Mettiamo caso che anche la facciata da demolire non sia il 30% (450mq su 1500mq) ma, su una superficie minore, è il 20% (200mq su 1000mq) il costo cambierebbe da €27000,00 a €12000,00.

Per un totale, a fine lavori, di €34000,00 rispetto ai 60000,00 preventivati

Le misure corrette le prende il direttore lavori in fase di esecuzione

In caso di lavori con un contratto a misura e non a corpo,soprattutto quando non abbiamo fatto redigere un computo metrico da un tecnico, dobbiamo sempre controllare i costi unitari delle varie ditte quando scegliamo i preventivi e, ovviamente, scegliere solo ditte di fiducia o con comprovata esperienza.

Detto questo, in caso di lavori di medie/grandi entità, fate sempre fare un computo metrico da un tecnico , ha un costo irrilevante a confronto del costo totale del lavoro, si parla di cifre che si aggirano dai €250,00 a €350,00 a seconda del tipo di lavoro.
Dopo di che, fate fare i preventivi alle varie ditte specificando che si tratta di un lavoro a corpo e non a misura.
A corpo significa che il prezzo stabilito è quello effettivo dei lavori e non varia se le misure non sono corrette.
A misura significa che il prezzo stabilito è indicativo e a fine lavori verrà aggiornato con le misure reali.

Dopo di che incaricate un buon direttore lavori che, oltre alle misure, controlla anche la corretta esecuzione del lavoro, le norme di sicurezza, e tutto ciò che comporta il cantiere.

So che spiegare queste cose in poche righe può non risultare di immediata comprensione, spero che con gli esempi diventi tutto più semplice.
In ogni caso, come sempre, resto a disposizione per qualsiasi domanda o chiarimento in merito.
E, se devi affrontare dei lavori sul tuo condominio e vuoi dei consigli o una mano, non esitare a contattarmi.

Un saluto

Giovanni