Vita di condominio

La vita di condominio, è parte integrante della Nostra vita dato che è il posto dove viviamo, dove cresciamo e dove crescono anche i nostri figli. 

L'Italia è uno dei paesi della comunità Europea con il più alto numero di condomini. Sono 1 milione i condomini in Italia, ovviamente in aumento date tutte le nuove costruzioni, che contano circa 14 milioni di famiglie. Più o meno il 60% della popolazione Italiana.

Grandi numeri non c'è che dire.

Ci pensate a 14 milioni di famiglie che vivono tutte insieme, una accanto all'altra? da una parte è una bella cosa, penso all'aggregazione tra persone, alla solidarietà, alle varie amicizie che si creano, alla sicurezza di avere sempre qualcuno disposto a darci una mano nel bisogno. 

dall'altra.... 

dall'altra parte c'è la vicina del piano di sopra che rientra alle 2 di notte e cammina per tutta casa con i tacchi; il cane del vicino che abbia tutto il giorno; i figli del vicino che giocano in cordile con il pallone colpendo le macchine e urlando a squarcia gola; la signora della porta accanto che lascia la spazzatura fuori di casa dopo aver fatto un bel pranzo a base di pesce; la figlia del signore al piano di sopra che vuole entrare a far parte di "Amici di Maria de Filippi" e canta tutto il giorno; il signore del secondo piano che parcheggia male la macchina e occupa parte del tuo posto auto e molto altro ancora.

A fare da giudice/arbitro/mediatore c'è l'amministratore di condominio, un professionista incaricato dal condominio per la gestione economica e giuridica del condominio e di tutto quello che ne comporta.
I compiti dell'amministratore, principalmente sono quelli di curare l'economia del condominio; Ad inizio anno emette un bilancio preventivo dove all'interno sono preventivate le spese che sosterrà il condominio durante 12 mesi, tra le quali la ditta di pulizie, il giardiniere, il portiere, la luce delle scale, l'acqua condominiale ecc. La cifra preventivata verrà suddivisa in parti uguali o in base ai millesimi e verrà suddivisa nuovamente per 12 mesi. In questo modo avremo la rata condominiale.

Oltre a questo si occuperà di risolvere le diatribe tra condomini e almeno una volta l'anno riunirà l'intero condominio in un'assemblea.

La figura dell'amministratore verrà comunque analizzata dettagliatamente in seguito.

L'essere umano non è un animale da branco e sta bene con i propri simili per non più di qualche ora. E' molto territoriale e molte volte difende il proprio territorio con tutte le armi a propria disposizione. E' solidale ed altruista ma preferisce aiutare il prossimo a casa sua piuttosto che invitarlo a casa propria. E' disposto a dare una mano in qualsiasi modo, basta non si parli di soldi perchè quelli non li presta a nessuno.

Proprio per questo il codice civile ha disposto varie leggi per disciplinare la corretta e quieta convivenza condominiale; e in questo blog le andremo a vedere di volta in volta. Spiegheremo cos'è l'amministrazione condominiale, come si legge un bilancio preventivo, come si analizza un bilancio consuntivo, come vengono gestiti i lavori straordinari e tutto quello che comporta la vita di condominio.

Spero di riuscire a esservi di aiuto e, per qualsiasi domanda specifica o per semplice interazione, non esitate a contattarmi o a commentare di volta in volta i vari post.

Ciao e buona lettura!

Giovanni Fancellu

La rata condominiale

Oggi parliamo di un argomento sicuramente di interesse generale. La prima parola di un neonato solitamente è "mamma"; la prima parola di un condomino solitamente è "quant'è la rata condominiale?" seguita da "pago troppo di condominio!".

Bene oggi insieme andremo a studiare a fondo la rata condominiale e a capire soprattutto come si forma. Molte volte sento i condomini confondere la rata condominiale con il compenso dell'amministratore, pensando che quest'ultimo si intaschi l'importo versato.
Questo post lo voglio fare sia per me che per tutti gli amministratori che vengono ingiustamente accusati di chiedere "troppi soldi".

Per prima cosa, mettiamo un attimo da parte il condominio ed entriamo dentro casa tua.
Dal momento che hai acquistato casa hai dovuto necessariamente attivare delle utenze. Esattamente la luce,  l'acqua e il gas. Oltre alla bolletta per l'uso, specialmente per il gas dovrai incaricare un tecnico che ogni hanno ti faccia la manutenzione e ti dia la certificazione dell'impianto.
Inoltre hai iniziato ad acquistare i prodotti per la pulizia della casa o, se ti torna più comodo, hai assunto una persona che periodicamente viene a pulirti

casa.
A questa persona, se regolarmente assunta, dovrai versare dei contributi fiscali.
Per essere tutelato dentro casa hai anche stipulato un'assicurazione.
Inoltre hai deciso ogni anno, verso Maggio, di dare una rinfrescata a casa tingendo le stanze oltre ad esserti fatto una scorta di lampadine in caso se ne bruci qualcuna.
Oltre a queste spese la casa ti comporta anche delle tasse da pagare allo stato o al tuo comune (imu, tasi, tosap ecc...).

Bene, adesso, per semplicità, facciamo un elenco con le spese sopra citate:

-Luce
-Acqua
-Gas
-Manutenzione caldaia
-Pulizia
-Contributi fiscali
-Assicurazione
-Manutenzione
-Tasse comunali

Vi ricorda qualcosa questo elenco? forse il bilancio condominiale? esatto!

Un condominio non è altro che una grande "casa" composta da grandi stanze chiamate "appartamenti".
Pertanto come ogni casa che si rispetti le spese saranno:
La luce delle scale e delle zone condominiali, l'acqua condominiale quando non è privata, il gas condominiale quando non è privato con la relativa manutenzione della caldaia.
La pulizia delle scale e delle parti comuni, comprensiva dei relativi costi fiscali che comporta incaricare una ditta.
L'assicurazione condominiale, le manutenzioni dell'edificio e le tasse comunali come i passi carrabili e l'allaccio delle fognature.
Qui, a differenza della casa, c'è un professionista, l'amministratore appunto, che pensa a gestire e pagare tutte queste utenze. Proprio come te gestisci e paghi le utenze di casa tua.
Per poter lavorare l'amministratore ha bisogno di alcune cose, le raccomandate per comunicare con i condomini, il conto corrente bancario come impone la legge e la cancelleria per permettere di inviare tutti i documenti in formato cartaceo.

adesso facciamo nuovamente l'elenco con le spese condominiali:

-Luce scale
-Acqua condominiale
-Gas condominiale
-Manutenzione caldaia
-Pulizia scale
-Contributi fiscali F24 e mod.770
-Assicurazione condominiale
-Manutenzione ordinaria
-Tasse comunali passo carrabile e allaccio fogne
-Compenso amministratore
-Raccomandate
-Conto corrente condominiale
-Cancelleria

Come puoi notare il compenso che prende l'amministratore è solo una voce rispetto a tutte le spese che compongono una rata condominiale.
Vediamo adesso qualche esempio reale della rata di un semplice condominio che non ha ne acqua e ne luce condominiale.

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Per questione di privacy chiamerò questo condominio "Livorno"

I condomini del condominio "Livorno" che ha gas e acqua privata pagano come rata condominiale €32,00 al mese.
di questi 32 euro 5,70 è il compenso dell'amministratore e 26 euro circa sono le spese vive del condominio.
Guardiamole in dettaglio (arrotonderò i prezzi per semplificare i conteggi):

Luce scale: €35,00 a bolletta bimestrale
Pulizia scale: €75,00 al mese
Contributi fiscali: €21,00 al mese
Assicurazione condominiale: €740,00 all'anno quindi €61,00 al mese
Manutenzione ordinaria: €50.00 all'anno quindi più o meno €4,00 al mese
Tasse comunali: sono circa €7,00 al mese
Compenso amministratore: che sono circa €46,00 al mese
Raccomandate: che, calcolando 1 raccomandata a testa, sono circa €4,00 al mese
Conto corrente condominiale: €12,00 al mese
Cancelleria: €2,00 al mese.

Sommando tutte le voci scopriamo quanto costa al mese mantenere attivo il nostro condominio:

Luce                     35,00 +
Pulizia                  75,00 +
Contributi fiscali  20,00 +
Assicurazione      60,00 +
Manutenzione       4,00 +
Tasse comunali     7,00 +
Amministratore   45,00 +
Raccomandate       4,00 +
Conto corrente     10,00 +
Cancelleria            2,00 =
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Costo mensile €262,00

Proprio come dentro casa tua le spese le dividete tra te e tua/o moglie/marito nel condominio la spesa viene divisa tra tutti i proprietari.
Pertanto:
€270,00 / 8 proprietari
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€32,00 (ricordati che ho arrotondato) cioè l'importo che ogni mese l'amministratore di condominio ti chiederà per mantenere attivo il tuo condominio.

In che modo può variare la rata condominiale? Sempre colpa dell'amministratore? vediamo insieme

All'inizio voglio assecondare il pensiero che l'amministratore si aumenti il compenso senza chiederlo.
Mettiamo che da €45,00 al mese lo porti a €60,00.
Il costo mensile del condominio varierà da €262,00 a €277,00 che diviso 8 condomini fa €34,00 cioè €2,00 in più al mese.

E invece, mettiamo che quest'anno, tra la crisi politica e un inverno particolarmente nuvoloso la bolletta della luce è aumentata da una media di €35,00 a una media di €40,00 perchè nei mesi invernali abbiamo acceso più volte la luce delle scale, oltre ad aver usato la corrente condominiale per fare un lavoro di manutenzione nel vano delle scale dato che dei vandali hanno rotto il portone condominiale ed è stato necessario l'intervento di un fabbro che vi è costato €500,00.
Pertanto il costo mensile del condominio è variato da €262,00 a €304,00 che diviso 8 condomini fa €38,00 cioè  €6,00 in più!
Colpa dell'amministratore?
Ora ho fatto un esempio semplice per far capire a tutti il tipo di spesa ma avrei potuto dirvi che ogni 2 o 5 anni è obbligatorio fare un controllo della messa a terra che costa sui 200 euro, potrei dirvi che aumenta l'iva di 1 punto% ecc. ecc. ecc.
Se da un anno all'altro ti è aumentata la rata condominiale puoi capire il perchè chiedendo al tuo amministratore il bilancio preventivo dell'anno in cui la rata era più bassa e il bilancio preventivo dell'anno successivo. Cosi puoi guardare le differenze e capire cosa è aumentato o quali spese sono state aggiunte.

Ricorda, te che dici che loro pagano pochissimo di condominio, che i condomini del condominio "Livorno" pagano a parte il proprio consumo dell'acqua e il proprio consumo del gas e della manutenzione della propria caldaia. Quindi ogni mese oltre alla rata condominiale gli arriva da pagare anche la bolletta dell'acqua e del gas.

Vuoi un esempio veloce con un condominio che ha l'acqua, il gas condominiale e perchè no, anche l'ascensore!?
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Questo che ti faccio è sempre un esempio di un condominio reale che chiamerò condominio "Roma"

In questo condominio le rate non sono in parti uguali ma in base ai millesimi di proprietà, al consumo dell'acqua e ai millesimi delle scale avendo anche l'ascensore.
I condomini, in tutto 16,  pagano una media di € 140,00 al mese, rispetto a €32,00 del condominio "Livorno", ben 108 euro in più ogni mese. Però c'è una differenza ... ai proprietari del condominio "Roma", non gli arriverà mai a casa ne una bolletta del gas ne una bolletta dell'acqua perchè saranno sempre comprese nella quota condominiale; di conseguenza non dovranno mai pagare un tecnico per la manutenzione della propria caldaia o la pulizia dei propri cassoni di raccolta dell'acqua in caso di autoclave.
Andiamo a vedere nel dettaglio le spese mensili, come detto le prime saranno uguali al condominio "Livorno" calcolando non 8 ma 16 condomini che abitano in un condominio sicuramente più grande del primo:

Luce                     130,00 +
Pulizia                  230,00 +
Contributi fiscali  24,00 +
Assicurazione      121,00 +
Manutenzione       16,00 +
Tasse comunali     14,00 +
Amministratore   100,00 +
Raccomandate       4,00 +
Conto corrente     25,00 +
Cancelleria            7,00 +

più le spese per l'acqua condominiale (che i condomini del condominio "Livorno" pagano privatamente):

Manutenzione Autoclave: 55,00 +
Pulizia cassoni acqua:       25,00 +
Consumo acqua :             355,00 +










poi le spese per il riscaldamento (che i condomini del condominio "Livorno" pagano privatamente):

Manutenzione Caldaia: 140,00 +
L'elettricità consumata:   55,00 +
Fornitura del gas:          750,00 +
Estintori per emergenza:  9,00  +







infine l'ascensore condominiale (che i condomini del condominio "Livorno" non hanno perchè non hanno l'ascensore):

Manutenzione ascensore:  50,00 +
Elettricità consumata      :100,00 +

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Costo mensile:               €2210,00

Divisa per 16 condomini sono circa €140,00 al mese.

Non sei ancora sicuro che la differenza tra il condominio "Livorno" e il condominio "Roma" sia solo il gas, l'acqua e l'ascensore?
bene allora facciamo cosi:
Prendi solo il primo elenco di spesa del condominio "Roma", quelle in comune a "Livorno" fino a prima dell'acqua condominiale.

Luce                     130,00 +
Pulizia                  230,00 +
Contributi fiscali  24,00 +
Assicurazione      121,00 +
Manutenzione       16,00 +
Tasse comunali     14,00 +
Amministratore   100,00 +
Raccomandate       4,00 +
Conto corrente     25,00 +
Cancelleria            7,00 =
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Adesso abbiamo l'elenco delle spese del condominio "Roma" facendo finta che non ha ne ascensore, ne gas condominiale ne acqua condominiale. "Roma" e "Livorno" sono due condomini uguali solo che uno ha 8 proprietari e l'altro 16.
Facciamo la somma della spesa = €671,00 al mese e dividiamola per 16 condomini = €671,00/16
precisamente €41,93 che per comidità arrotonderò ad €42,00.
Questo è quanto spenderebbe "Roma" se non avesse ascensore, gas e acqua condominiale.
Ora torna su e vai a vedere quanto pagano i condomini di "Livorno".
Esatto, loro pagano €32,00, quindi tra un condomino di 8 persone e un condominio grande il doppio che ne contiene 16, la differenza mensile è solo di €10,00!



So che quest'ultimo post è pieno di numeri e calcoli ma spero sia riuscito a rendere tutto chiaro attraverso gli esempi.
Il mio scopo finale è quello di farti capire che non sempre (a volte si) è colpa dell'amministratore se la rata condominiale è "alta" o aumenta da un'anno all'altro.
Inoltre se nel tuo condominio hai il gas e l'acqua condominiale la tua rata non sarà alta rispetto a chi non ce l'ha, semplicemente la tua rata sarà completa delle spese di riscaldamento e acqua mentre gli altri le dovranno pagare a parte in più alla rata condominiale.

Come al solito sono a tua disposizione per qualsiasi domanda in merito o per farmi vedere la tua rata condominiale e studiarla insieme.

Alla prossima.

La contabilità condominiale

Quando qualcuno sente parlare di contabilità condominiale, bilanci preventivi, bilanci consuntivi, rendiconto, conguagli... subito pensa a dei documenti illeggibili, criptati e impossibili da decifrare da delle persone comuni a meno che non siano matematici, ragionieri o avvocati.
Bene, allora ti dirò che tutte queste cose, probabilmente, sono le cose più semplici all'interno del condominio! Ovviamente come tutte le cose vanno capite e soprattutto l'amministratore deve essere in grado di rendertele semplici e trasparenti.

La Contabilità Condominiale

Inanzi tutto, prenditi 30 secondi e dentro di te cerca di dare una definizione al termine "contabilità condominiale". Appena hai finito continuate la lettura.
Vuoi sapere la mia definizione?
La "contabilità condominiale" è la ripartizione (quindi la divisione) di una spesa per uno o più proprietari. Difficile?
Sarò ancora più chiaro con un esempio.
Nel tuo condominio, composto da 10 proprietari, avete deciso di comprare una bella pianta da mettere all'interno dell'atrio condominiale.
La pianta, con il vaso e il trasporto, costa €100,00.
L'amministratore, per poter pagare il fioraio, vi invia la "contabilità condominiale" per la pianta:



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Condominio tal de tali

Via tal de tali

57100 Livorno

CONTABILITA' CONDOMINIALE ACQUISTO PIANTA 

- Pianta con vaso e trasporto  (Inclusa iva)                                                                              €100,00

Totale €100,00

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RIPARTIZIONE CONDOMINIALE ACQUISTO PIANTA

Ripartizione condominiale (mettiamo il caso che il tuo condominio non dispone di millesimi di proprietà e le spese le suddividete in parti uguali)

1) Sig. Rossi                                                                                                                                €10,00

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2) Sig.Verdi                                                                                                                                 €10,00

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3)Sig.Bianchi                                                                                                                               €10,00

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4)Sig. Grigi                                                                                                                                  €10,00

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5)Sig.Neri                                                                                                                                    €10,00

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6)Sig.Tizio                                                                                                                                   €10,00 

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7)Sig.Caio                                                                                                                                    €10,00

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8)Sig.Sempronio                                                                                                                          €10,00

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9)Sig. Cesare                                                                                                                                €10,00

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 10)Sig. Armando                                                                                                                          €10,00

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Tot. €100,00

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Bene, questa che hai appena visto è una contabilità condominiale. Lo stesso principio viene applicato ad ogni spesa, che sia questa ordinaria o straordinaria. E il conto è presto fatto: Il totale dell'importo diviso il numero dei proprietari; altrimenti, il totale dell'importo / 1000 X i millesimi di proprietà.

Le Tabelle Millesimali

Ti farò un accenno brevissimo alle tabelle millesimali perchè queste, al contrario della contabilità, sono tra le cose più difficili da spiegare e da capire in ambito condominiale.
Le tabelle millesimali sono il rapporto tra il valore di ogni singolo appartamento e il valore dell'intero edificio.
In pratica è come se tu riempissi il condominio di 1000 quadratini, a seconda della posizione dell'appartamento e della grandezza ci possono stare più quadratini rispetto ad un appartamento più piccolo, questi sono i millesimi generali; Chi sta all'ultimo piano avrà più quadratini nelle scale rispetto a chi sta al piano terra che avrà solamente i quadratini dell'ingresso; questi sono i millesimi scale.
Ripeto, questa è una minima infarinatura solo per farti capire di cosa si parla, più avanti, in un intero post, spiegherò bene che cosa sono i millesimi e come si ricavano.

Il Bilancio Preventivo e il Bilancio Consuntivo
Questi due documenti sono da sempre i più discussi in ambito condominiale e da sempre quelli meno capiti.
Che cosa è il Bilancio Preventivo?
Facciamo lo stesso gioco di prima, pensaci un attimo, dai una tua definizione e poi continua a leggere.
Il Bilancio Preventivo è l'elenco di tutte le spese preventivate, appunto, che il condominio dovrebbe sostenere durante 12 mesi. E' il documento dal quale si ricavano le famose rate condominiali.
Come funziona?
L'amministratore, in base a quello che avete speso l'anno precedente fa una stima dei costi che il condominio sosterrà durante l'arco dei 12 mesi, questa stima ovviamente dovrà essere più vicina possibile alla realtà per evitare conguagli a fine anno elevatissimi.
Quali sono i costi che si possono preventivare? cioè quei costi che ci sono stati l'anno precedente e ci saranno l'anno successivo?
Sicuramente il costo dell'amministratore, cioè il compenso di chi vi amministra il condominio; in base al preventivo si ricava il costo annuale. esempio, l'amministratore vi chiede 6 euro più iva al mese; siete un condominio di 10 proprietari quindi: €6,00 X 22%= €7,32 X 10 condomini = 73,20 X 12 mesi = €878,40
E questa sarà la prima voce del bilancio preventivo.

Altra spesa sicura, la corrente elettrica che fa andare le luci delle scale.
In questo caso la spesa non sarà mai sicura al 100% perchè il consumo varia sempre e non è mai fisso. Però noi sappiamo che l'anno scorso ci sono arrivate 6 bollette da :€120,00 - €98,00 - €90,00 - €113,00 - 130,00 - €122,00. Pertanto abbiamo speso in un anno €673,00 di corrente elettrica.
Contando che le lampadine sono sempre le stesse, i condomini sono sempre gli stessi, la corrente non dovrebbe variare più di tanto quindi si arrotonda la cifra sempre per eccesso quindi si preventiva di spendere €680,00. Perchè per eccesso? perchè, aimè, difficilmente in questi periodi ci saranno cali del costo dell'energia elettrica. Ma di solito aumenta sempre.

Ancora una spesa sicura è il costo della ditta di pulizie delle scale. Mettiamo prende €9,00 + iva sempre per i soliti 10 condomini il costo totale preventivato sarà di €9,00  X 22% = €10,98 X 10 condomini = €109,80 X 12 mesi = €1317,60

Andiamo avanti, altre spese sicure sono gli adempimenti fiscali, i mod.770, il quadro AC e gli F24 per un totale di circa €200,00

Una voce che metto sempre sui miei condomini è un preventivo di spesa per le piccole manutenzioni, per averci un piccolo fondo cassa a disposizione che di solito si aggira dai €100,00 ai €200,00 euro.

Ogni spesa viene suddivisa a sua volta in millesimi generali per i costi che comprendono il condominio e in millesimi scale per i costi che comprendono esclusivamente le scale condominiali.
Come detto questi aspetti verranno trattati successivamente.

Vediamo come è fatto nell'insieme un bilancio preventivo:



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Condominio Tal dei Tali

Via Tal dei Tali
57100 Livorno

BILANCIO PREVENTIVO GESTIONE dal 22/04/2015 al 21/04/2016

Compenso Amministratore                                                                                                  €878,40
Oneri Fiscali                                                                                                                        €200,00

Luce scale                                                                                                                            €680,00

Pulizia Scale                                                                                                                        €1317,60

Manutenzioni Varie                                                                                                            €200,00

Totale preventivo                                                                                                                €3276,00

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Da qui, la spesa totale si divide per 1000 e si moltiplica per i millesimi di proprietà o scale oppure in parti uguali se non si hanno i millesimi.
In questo modo si hanno le rate condominiali.
Facciamo sempre finta che il tuo condominio non disponga dei millesimi e quindi le spese vengono ripartite in parti uguali.
Queste che vedi sotto sono le famose rate condominiali.
L'importo è calcolato in base annua.



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Condominio Tal dei Tali

Via Tal dei Tali

57100 Livorno

RIPARTIZIONE RATE CONDOMINIALI dal 22/04/2015 al 21/04/2016

1) Sig. Rossi                                                                                                                                €327.60

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2) Sig.Verdi                                                                                                                                 €327.60

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3)Sig.Bianchi                                                                                                                               €327.60

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4)Sig. Grigi                                                                                                                                  €327.60

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5)Sig.Neri                                                                                                                                    €327.60

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6)Sig.Tizio                                                                                                                                   €327.60 

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7)Sig.Caio                                                                                                                                    €327.60

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8)Sig.Sempronio                                                                                                                          €327.60

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9)Sig. Cesare                                                                                                                                €327.60

------------------------------------------------------------------------------------- 10)Sig. Armando                                                                                                                         €327.60

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Tot. €327.60

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Il Bilancio Consuntivo.
Se nel bilancio preventivo abbiamo preventivato quando spenderemo in questi 12 mesi, il bilancio consuntivo è semplicemente quanto abbiamo realmente speso.
E' strutturato esattamente come il bilancio preventivo con l'aggiunta del dettaglio delle singole voci di spesa.



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Condominio Tal dei Tali

Via Tal dei Tali
57100 Livorno

BILANCIO CONSUNTIVO GESTIONE dal 22/04/2015 al 21/04/2016

-Compenso Amministratore

• Fatt. 46/2015 riferita al compenso per i mesi Maggio-Giugno €146,40
• Fatt. 78/2015 riferita al compenso per i mesi Luglio-Agosto €146.40
• Fatt. 105/2015 riferita al compenso per i mesi Settembre-Ottobre €146,40
• Fatt. 125/2015 riferita al compenso per i mesi Novembre-Dicembre €146,40
• fatt. 10/2016 riferita al compenso per i mesi Gennaio-Febbraio €146,40
• fatt. 25/2016 riferita al compenso per i mesi Marzo Aprile €146,40

Totale spesa €878,40

-Oneri Fiscali

• Fatt.65 per emissione Mod.F24 + Quadro AC €200,00

Totale spesa €200,00

-Luce Scale

• Bolletta mesi Maggio-Giugno €109,00
• Bolletta mesi Luglio-Agosto €107,00
• Bolletta mesi Settembre-Ottobre €115,00
• Bolletta mesi Novembre-Dicembre €125,00
• Bolletta mesi Gennaio-Febbraio €119,00
• Bolletta mesi Marzo-Aprile €121,00

Totale spesa €696,00

-Pulizia Scale

• Fatt. 25/2015 riferita alla pulizia scale da Maggio a Dicembre €878,40
• Fatt. 198/2016 riferita alla pulizia scale da Gennaio a Aprile €439.20

Totale spesa €1317,60

-Manutenzione Varia

• Elettricista per sostituzione lampadina primo piano €35,00
• Fabbro per riparazione serratura portone €100,00
• Muratore per sostituzione tegole rotte sul tetto €250,00

Totale spesa €385,00

Totale consuntivo €3476.60

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Come puoi notare, abbiamo preventivato ad inizio gestione una spesa di €3276,00 e alla fine dei 12 mesi abbiamo avuto un consuntivo, quindi ciò che realmente abbiamo speso, di €3476.60.

Perchè il bilancio consuntivo è più alto del preventivo?

Facciamo il confronto tra le spese preventivate e quelle a consuntivo:

Amministrazione

Preventivato €878.40 -- speso €878,40 differenza =€0,00

Oneri Fiscali

Preventivato €200,00 -- speso €200,00 differenza = €0,00

Luce scale

Preventivato €680,00 -- speso €696,00 differenza €16,00

Pulizia Scale

Preventivato €1317.60 -- speso €1317,60 differenza €0,00

Manutenzione varia

Preventivato €200,00 -- speso €385,00 differenza €185,00

Totale differenza €201,00

Come puoi notare, l'eccesso di spesa è dovuto in minima parte perchè abbiamo consumato €16,00 in più di corrente elettrica, e in gran parte perchè durante questi 12 mesi abbiamo dovuto chiamare 3 volte un professionista per effettuare la manutenzione del condominio. Spendendo €385,00 cioè €185,00 in più del preventivato.

Questo cosa comporta?

Il famoso conguaglio!
Il conguaglio non è altro che il ripristino del pareggio tra il dare e avere. In parole più semplici, sono i €201,00.

Il conguaglio può essere sia positivo che negativo in base al bilancio consuntivo.

Se il consuntivo è inferiore al preventivo allora ci sarà un conguaglio a credito del condominio.

L'amministratore a fine anno chiederà ai condomini la somma per far si che il consuntivo sia uguale al preventivo in modo che torni zero:

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Condominio Tal dei Tali

Via Tal dei Tali

57100 Livorno

CONGUAGLIO GESTIONE dal 22/04/2015 al 21/04/2016

1) Sig. Rossi                                                                                                                                €20.10

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2) Sig.Verdi                                                                                                                                 €20.10

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3)Sig.Bianchi                                                                                                                               €20.10

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4)Sig. Grigi                                                                                                                                  €20.10

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5)Sig.Neri                                                                                                                                    €20.10

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6)Sig.Tizio                                                                                                                                   €20.10

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7)Sig.Caio                                                                                                                                    €20.10

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8)Sig.Sempronio                                                                                                                          €20.10

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9)Sig. Cesare                                                                                                                                €20.10

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10)Sig. Armando                                                                                                                          €20.10

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Tot. €201.00

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Difficile?

Per qualsiasi domanda o chiarimento non esitare a contattarmi, i bilanci sono meccanismi molto semplici, l'unico che può complicarli è proprio l'amministratore.

Se pensi che il tuo bilancio sia diverso o sia indecifrabile contattami e si studierà insieme.

Un cordiale saluto

Giovanni Fancellu

Lavoro in nero, un male che va eliminato

Bentornati!

oggi voglio parlare di un argomento che di sicuro ne avrai sentito parlare migliaia di volte;
il così detto "lavoro in nero" e i pagamenti senza fattura o ricevuta fiscale.

Quante volte ti sarà capitato di fare acquisti, arrivare alla cassa, farti fare il conto, pagare e... tanti saluti! niente scontrino fiscale! in quel modo, il commerciante incassa i tuoi soldi senza registrarli e soprattutto senza dover pagare l'iva su quel prodotto. Esatto, lui non facendo lo scontrino non paga il 22% (o 10% se sono alimentari) di iva sui prodotti che hai comprato;quindi: te hai fatto risparmiare lui e lui, e lui te lo ha fatto lo sconto del 22%?? suppongo proprio di no, in compenso fino a un anno fa sai cosa ti ha regalava? una bella multa dalla Guardia di Finanza. Ora con il nuovo governo in caso di controllo viene sanzionato solo il commerciante.
Ma questa pagina non vuole di certo giudicare i commercianti, al massimo, quando non vi fanno lo scontrino chiedeteli almeno il 15/20% di sconto.
Ricordate comunque che finche non si faranno sempre gli scontrini l'iva aumenterà sempre di più.

Quello di cui tratteremo oggi sono i lavori in nero all'interno di una nostra proprietà.
Intanto dobbiamo fare una grossa distinzione:
-Ditte in regola che fanno il lavoro e non emettono fattura;
-Persone che non hanno partita iva e si improvvisano manutentori/idraulici/muratori ecc.

Nel primo caso abbiamo dei veri professionisti (fiscalmente parlando) che fanno un lavoro e alla fine vi presentano un conto in questo modo:
"allora il costo totale sarebbe di 500 euro + iva con la fattura ma se vi va bene senza sono 400 euro". Vi è già capitato vero?
Intanto se il vero costo del lavoro sono 400 euro, al massimo vi dovrebbero chiedere 400 + iva con la fattura ma oltre a questo, la fattura vi serve anche come "certificazione" del lavoro e come garanzia.
Mi spiego meglio con un esempio; vi montano una nuova doccia, conoscete la ditta "tal de tali-lavori edili e idraulici" che sapete vi fa un buon prezzo. Vi fa il lavoro eliminando la vecchia doccia e installando quella nuova. Il lavoro dura 2 giorni con due operai quindi (€20/ora X 16 ore X 2 operai) totale della mano d'opera €640,00 + il materiale (doccia completa che hai acquistato a nome tuo a €1000,00 + iva) totale materiali €1220.00.
Alla fine dei due giorni la ditta vi presenta il conto: Sono €1860,00 + 409,20 di iva. Senza fattura sono solo €1860,00 con un bel risparmio di €409,20!!
Decidi la seconda opzione. Wow hai risparmiato 409,20.
La sera fai una bella doccia calda di una mezz'ora abbondante.
Il giorno dopo ti suonano alla porta... è il proprietario dell'appartamento sotto il tuo... c'è dell'acqua che gli sta cascando dal soffitto proprio in corrispondenza della tua doccia.
Nessun problema dici te, "la doccia me l'hanno installata ieri" quindi chiami subito la ditta che ti ha fatto il lavoro...o meglio che te dici averti fatto il lavoro perchè non c'è nessun documento che lo attesta. Appena dici alla ditta del problema la senti un pò titubante e ti dice che in quel momento è impegnata e che verrà il prima possibile... passa un giorno... la richiami ma non ti risponde... passa due giorni, risponde e ti dice che è fuori città per lavoro... e intanto te non puoi fare la doccia e il soffitto del tuo vicino si sta impregnando sempre di più. A quel punto capisci che la ditta che ti ha sistemato il bagno non verrà mai. Cosa fai? chiami un avvocato? e che prove hai che quella ditta ti ha fatto i lavori in casa? Anche il materiale se ricordi bene lo sei andato a comprare te con la scusa del "cosi scegli quello che ti piace di più". Quali prove hai a tuo favore? nessuna.
Non hai scelta. Chiami un'altra ditta che impiega 2 ore a smontare il piatto doccia e sistemare lo scarico e altre 4 ore divise in due giorni per eliminare l'intonaco bagnato dall'appartamento del piano di sotto e fare quello nuovo. oltre a dover tingere l'intera stanza perchè il colore del nuovo intonaco non sarà mai uguale a quello esistente.
Il totale dei lavori ti costa:
€20,00 X 6 ore X 2 operai = €240,00 + il materiale idraulico altri €30,00 +  un sacco di intonaco € 20,00 + la pittura dell'intera stanza €300 compreso il materiale.
Totale € 590,00 + iva = €719,80 (nota bene, i lavori sono fatti secondo il mio criterio di spesa. C'è chi solo per l'intonaco di 2 mq di soffitto chiede anche 400 euro escluso materiali).

Morale della favola: pensavi dei aver risparmiato €409,20 e sei andato a spendere €719,80.

E se il lavoro lo fa una persona che non ha nemmeno la partita iva?
Oltre a quanto scritto sopra potrebbe succedere anche una cosa ben peggiore.
Questo tizio viene a fare il lavoro a casa tua e mentre taglia un tubo con la smerigliatrice si taglia di netto 3 dita e sviene. Chiami l'ambulanza e parte l'indagine su come si è tagliato.
Viene fuori che stava facendo un lavoro a casa tua ma non ha partita iva, quindi non è una ditta... quindi sai come risulta? risulta che questo tizio era un tuo dipendente, non assicurato e non assunto. Quindi te automaticamente diventi il suo datore di lavoro.
Ti risparmio tutta la parte civile e la parte penale che comporta questa cosa.


Sempre sicuro di non volere la fattura?

Lavori di straordinaria manutenzione

Bentornati
Fino ad oggi abbiamo parlato delle piccole manutenzioni, adesso parliamo delle manutenzioni più complesse e con importi di spesa elevati.

Vi elenco le figure necessarie per effettuare un lavoro di straordinaria manutenzione:

Committente: è colui che commissiona il lavoro; nel caso appunto di un condominio è l'amministratore. Per ricoprire questa carica l'amministratore chiede un compenso che di solito è calcolato in base percentuale sul totale dei lavori. Dal 2% al 5% a seconda dell'entità del lavoro.

Direzione lavori: è un tecnico (geometra o architetto) incaricato dal condominio il cui compito è di verificare la corretta esecuzione del lavoro, che le opere siano conformi al progetto, la sicurezza sul cantiere, la conformità con le attuali normative e la verifica tecnica delle opere. Sempre il direttore lavori a seconda dei casi può essere incaricato anche per redigere il piano di sicurezza e coordinamento (P.S.C.), .

Appaltatore: E' l'impresa edile incaricata dal condominio il cui compito è di eseguire il lavoro richiesto e di seguire le direttive comunicate dal committente o dal direttore lavori.

L'appaltatore viene scelto per maggioranza a seconda dei preventivi portati. Questi preventivi, nella maggior parte dei casi vengono fatti tramite il computo metrico estimativo.

Computo metrico estimativo:
E' un documento redatto da un tecnico (geometra o architetto) che consiste nell'elenco delle voci che compongono il lavoro in questione. Ad ogni voce di lavoro corrisponde una misura in metri quadri (mq), metri lineari (ml) o a corpo.
Il computo è fondamentale per avere i preventivi delle varie ditte edili che "parlano la stessa lingua".

Mi spiego meglio.

Volete dare una rinfrescata alla facciata; demolire l'intonaco ammalorato e tingere l'intera superficie; non volete incaricare il tecnico per redigere il computo metrico cosi incaricate direttamente le ditte di fare il preventivo.
La prima ditta scrive nel preventivo:
-Realizzazione ponteggio per 1200mq €12,00 a mq totale €14400.00
-Demolizione intonaco in fase di distacco per il 20%di facciata / 240mq per €75,00 a mq totale  . €18000.00
-Lavaggio della facciata con idropulitrice per 1200mq €2,00 a mq totale €2400,00
- Pittura facciata con una mano di ifssativo e due di vernice per 1200 mq €12,00 a mq totale €14400,00

totale lavori:  €49.200,00

La seconda ditta scrive nel preventivo:
-Realizzazione ponteggio per 1000mq €13,00 a mq totale €13000,00
-Demolizione intonaco in fase di distacco per il 10% di facciata / 100mq per €80,00 a mq totale €8000,00
-Lavaggio della facciata con idropulitrice per 1000mq €2,00 a mq totale €2000,00
-Pittura facciata con una mano di fissativo e due di vernice per 1000 mq €13,00 a mq totale €13000,00

totale lavori: €36.000,00

La terza ditta scrive nel preventivo:
-Realizzazione ponteggio per 15000mq €11,00 a mq totale €16500,00
-Demolizione intonaco in fase di distacco per il 30% di facciata / 450mq per €60,00 a mq totale €27000,00
-Lavaggio della facciata con idropulitrice per 1500mq a €1,00 a mq totale €1500,00
-Pittura facciata con una mano di fissativo e due di vernice per 1500 mq €10,00 a mq totale €15000,00

totale lavori: €60.000,00

Tutte e tre le ditte, non essendoci un computo metrico, quindi non avendo a disposizione delle misure fatte da un tecnico, hanno fatto un preventivo a misura.
Quale ditta avrà preso le misure giuste?
Tra questi 3 preventivi, quale secondo voi è il più economico?
Se avesse preso bene le misure la ditta n.2 sarebbe sicuramente quella con il prezzo più basso; ma se cosi non fosse e , per caso, le misure giuste fossero quelle prese dalla ditta n.3 allora sarebbero dolori.
E vi spiego il perchè.
Ogni ditta fa un prezzo unitario, prendiamo per esempio il costo del ponteggio.
La ditta 1 chiede €12,00 a mq
La ditta 2 chiede €13,00 a mq
la ditta 3 chiede €11,00 a mq
Per tanto se voi scegliete il preventivo della ditta 2 e, mentre monta il cantiere, viene fuori che le misure giuste sono quelle della ditta n. 3 le cifre cambierebbero notevolmente.
[Il costo unitario della ditta n.2 va moltiplicato per i mq rilevati dalla ditta n.3]
Il costo del ponteggio cambierebbe da €13,000 a € 19500,00
Il costo del lavaggio cambierebbe da €2000,00 a €3000,00
Il costo della pittura cambierebbe da €13,000 a €19500,00
Mettiamo caso che anche la facciata da demolire non sia il 10%(100mq su 1000mq) ma, su una superficie più grande è il 20%( 300mq su 1500mq) il costo cambierebbe da €8000,00 a €24000,00.

Per un totale, a fine lavori, di €66000,00 rispetto ai €36000,00 preventivati.

Se invece avessimo scelto la ditta con il costo unitario più basso, la ditta n.3 e le misure giuste fossero quelle prese dalla ditta n.2 ci sarebbe una bella sorpresa alla fine.
[Il costo unitario della ditta n.3 va moltiplicato per i mq rilevati dalla ditta n. 2.]
Il costo del ponteggio cambia da €16500,00 a €11000,00
Il costo del lavaggio cambierebbe da €1500,00 a €1000,00
Il costo della pittura cambierebbe da €15000,00 a €10000,00
Mettiamo caso che anche la facciata da demolire non sia il 30% (450mq su 1500mq) ma, su una superficie minore, è il 20% (200mq su 1000mq) il costo cambierebbe da €27000,00 a €12000,00.

Per un totale, a fine lavori, di €34000,00 rispetto ai 60000,00 preventivati

Le misure corrette le prende il direttore lavori in fase di esecuzione

In caso di lavori con un contratto a misura e non a corpo,soprattutto quando non abbiamo fatto redigere un computo metrico da un tecnico, dobbiamo sempre controllare i costi unitari delle varie ditte quando scegliamo i preventivi e, ovviamente, scegliere solo ditte di fiducia o con comprovata esperienza.

Detto questo, in caso di lavori di medie/grandi entità, fate sempre fare un computo metrico da un tecnico , ha un costo irrilevante a confronto del costo totale del lavoro, si parla di cifre che si aggirano dai €250,00 a €350,00 a seconda del tipo di lavoro.
Dopo di che, fate fare i preventivi alle varie ditte specificando che si tratta di un lavoro a corpo e non a misura.
A corpo significa che il prezzo stabilito è quello effettivo dei lavori e non varia se le misure non sono corrette.
A misura significa che il prezzo stabilito è indicativo e a fine lavori verrà aggiornato con le misure reali.

Dopo di che incaricate un buon direttore lavori che, oltre alle misure, controlla anche la corretta esecuzione del lavoro, le norme di sicurezza, e tutto ciò che comporta il cantiere.

So che spiegare queste cose in poche righe può non risultare di immediata comprensione, spero che con gli esempi diventi tutto più semplice.
In ogni caso, come sempre, resto a disposizione per qualsiasi domanda o chiarimento in merito.
E, se devi affrontare dei lavori sul tuo condominio e vuoi dei consigli o una mano, non esitare a contattarmi.

Un saluto

Giovanni

Assicurazione privata e Assicurazione condominiale

Possono accadere vari tipi di danni in casa, ma sicuramente il danno più comune è quando ci sentiamo suonare dal vicino del piano di sotto che ci dice che ha delle macchie di acqua sul soffitto (guarda caso, lo stesso danno che ho scritto nel post precedente).
Quando succede queste cose non dobbiamo mai farci prendere dalla paura, dal dispiacere nei confronti del vicino o dalla fretta di sistemare tutto subito.
La primissima cosa da fare è aprire un sinistro con la propria assicurazione e/o con l'assicurazione condominiale.

Analizziamole tutte e due.

Assicurazione privata "Capo famiglia".

E' un assicurazione, secondo me, indispensabile in ogni casa.
Ha un costo che si aggira dai €70,00 ai €150,00 all'anno e copre tutti i danni che te, i tuoi familiari e i tuoi animali domestici potete causare a terzi per un massimale stabilito che va da 1.000.000,00 a 1.500.000,00 (di più è inutile a meno che voi non abitiate in un asilo).
Una delle garanzie più importanti si chiama "acqua condotta" e di solito è composta dalle sotto voci "occlusione, rigurgito, ricerca del guasto". In breve la trovate sotto il nome di "forma completa fuoriuscita liquidi" ed è quella che vi copre in caso di rottura delle tubazioni private, scarichi intasati ecc.
Attenti alle franchigie!
La franchigia è una parte del danno che rimane comunque a carico vostro. Esistono due tipi di franchigie, quelle a percentuali  e quelle a costo fisso.
Di solito, maggiore è il costo delle franchigie minore è il costo del premio.
Le franchigie a percentuale possono variare dal 10% al 15%;
Le franchigie a prezzo fisso da €100,00 a €250,00.
Quelle consigliate sono sempre le franchigie fisse perchè almeno non avete sorprese.
Con l'esempio di sopra dell'acqua nel soffitto del vicino, se tra muratore e idraulico in casa mia spendo €800,00 e tra muratore e imbianchino per sistemare casa del vicino spendo altri €800,00
aprendo l'assicurazione pagherei:

totale lavori €1600,00
franchigia se fissa  €100,00
franchigia se percentuale 10% €160,00

totale rimborsato dall'assicurazione €1500,00 oppure €1440,00 a seconda delle franchigie.


Assicurazione condominiale "Globale fabbricati"
Se l'assicurazione capo famiglia è indispensabile, l'assicurazione condominiale è fondamentale!

L'assicurazione condominiale è composta da due valori:
Valore Fabbricato e i Massimali.

Il Valore Fabbricato è il valore in euro dell'intero edificio. Generalmente si ricava dalla somma dei valori di ogni singolo appartamento con il proprio prezzo di mercato.
es. condominio composto da 8 appartamenti da 100 mq l'uno.
Il valore di mercato per quella zona è di €1200,00 a mq quindi ogni appartamento vale  €120.000,00 per 8 appartamenti; il valore del fabbricato sarà di €960.000,00.
E' importante che il valore fabbricato sia più vicino possibile al valore reale altrimenti se si assicura per un valore inferiore, quando succede un sinistro il perito risarcisce una cifra inferiore a quella richiesta.

Il Massimale per la responsabilità civile di solito va da 1.000.000,00 a 2.000.000,00.

E' compito dell'amministratore presentare in assemblea vari preventivi e successivamente stipulare l'assicurazione con quello scelto.
Un bravo amministratore vi presenterà sempre preventivi con le garanzie complete:
-Fenomeni atmosferici (grandinate, vento, ecc)
-Acqua condotta e fuoriuscita liquidi (occlusione, rigurgito, ricerca del guasto)
-Danni causati da terzi (atti vandalici ecc).
-Conduzione appartamenti (assicura anche le parti private)


Come al solito dobbiamo stare attenti alle franchigie, che si dividono, come per l'assicurazione privata, in due tipi:

a prezzo fisso e a percentuale.

A prezzo fisso vanno dai €100 a €300

a percentuale vanno dal 10% al 15%

Anche in questo caso ti consiglio una franchigia a prezzo fisso.

Con queste caratteristiche, il premio annuo dell'assicurazione ti viene in media sui €800,00/€900,00 euro ovviamente da dividere per 12 condomini o per millesimi generali.

Pertanto, se si rompe il tubo di adduzione dell'acqua e bagni il soffitto del vicino del piano di sotto, non preoccuparti.
Chiama l'amministratore del tuo condominio e chiedili di aprire il sinistro per un infiltrazione al piano sotto al tuo. A questo punto l'amministratore dovrà inivare nel minor tempo possibile (massimo 24 ore) un fax all'assicuratore che richiederà l'intervento di un perito.

Mandato il fax te puoi iniziare a fare i lavori anche senza aspettare il perito (che di solito impiega da 1 a 2 settimane a intervenire).
Le ditte da impiegare non devono essere necessariamente mandate dall'amministratore ma possono essere anche tue di fiducia.
Digli che devi fare il lavoro che dovrà essere coperto dall'assicurazione, in questo caso loro già sapranno (e se non lo sanno glielo dici te) che dovranno effettuare le foto prima durante e dopo la lavorazione.
Tali foto dovranno essere nitide, a fuoco e devono far vedere bene la causa del danno.
una volta fatte andranno inviate al perito insieme alle fatture dei professionisti intervenuti  (muratore, idraulico ecc.)
A questo punto, entro 90 giorni (di solito ne basta 30) arriverà a casa tua o in amministrazione un assegno dell'importo totale delle fatture dei professionisti meno la franchigia.
Stessa cosa, ovviamente, la puoi fare aprendo la tua assicurazione privata.

Stesso discorso vale per i danni che il condominio causa ad un condomino o a terzi.
in quel caso la franchigia sarà pagata da tutti i condomini.

Nota Bene
lo scopo di questo  post non è di venderti un assicurazione o di farti una lezione sulle polizze.
Quello che ti ho voluto far capire è di pensarci bene prima di incaricare qualcuno per fare un lavoro perchè, al costo di un fax, potresti fartelo pagare dall'assicurazione.
Molti hanno un assicurazione ma non hanno assolutamente idea del cosa copre.


Alla prossima!

ps.
Se vuoi una spiegazione più dettagliata sull'assicurazione o vuoi una mano a farti fare dei preventivi ad hoc per la tua casa o condominio non esitare a contattarmi.

Un saluto
Giovanni Fancellu

L'Amministratore di condominio

Premessa: in questo blog non ti spiegherò, in maniera giuridica, chi è l'amministratore, ne la maggioranza che serve per nominarlo o per mandarlo via.
In questo blog, ti spiegherò, a mio parere, una cosa molto più importante.
CHI dovrebbe essere il Tuo amministratore e soprattutto in COSA dovrebbe essere specializzato.

Intanto, quali sono le principali mansioni dell'amministratore?
Il codice civile dice cosi:

"Art. 1130 C.C. (Attribuzioni dell'amministratore) L'amministratore deve: eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinana delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comunidell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione."

Come vedete, la maggior parte dei compiti dell'amministratore, riguarda gestire somme di denaro.
la "prestazione di servizi", "riscuotere i contributi ed erogare le spese", "rendere conto della sua gestione", tutti atti che comportano la movimentazione di denaro a fronte di un incarico professionale.
L'amministratore è tenuto a gestire la prestazione dei servizi nell'interesse comune; pertanto è tenuto ad incaricare una ditta di pulizie, controllare il suo operato, controllare che abbia i documenti in regola, e ogni mese, a fronte di una regolare fattura intestata al condominio, emettere il pagamento.
O ancora, deve gestire le manutenzioni ordinarie delle parti comuni, pertanto, quando occorre riparare un portone condominiale, l'amministratore deve essere in grado di scegliere un tecnico-manutentore, assicurarsi della sua regolarità contributiva (che sia in regola con le tasse), spiegargli il lavoro da fare, farsi quantificare il lavoro (preventivo) e, una volta reputato idoneo il lavoratore e accettabile il preventivo, dare il mandato per operare.
Subito dopo deve controllare che il manutentore vada in tempi brevi a fare il lavoro e che lo svolga nel migliore dei modi.
Alla fine, sempre dietro regolare fattura, deve emettere il pagamento.

Tutte queste operazioni si possono sintetizzare in:
-Richiesta intervento
-Accettazione del preventivo
-Emissione del pagamento.

Sei sicuro che per queste operazioni ti serva un Geometra??

Vuoi un altro esempio?
Decidete di far stipulare un assicurazione condominiale.
Ti butti ciecamente nelle mani del primo assicuratore che ti fa spendere meno?
Oppure, vorresti che il tuo amministratore sappia cosa sia un massimale, come si calcola, cosa sia una franchigia, quali coperture offre quel tipo di assicurazione, cosa sia l'acqua condotta e soprattutto, conosca i prezzi attuali delle maggiori compagnie assicurative?
Stessa cosa per i contratti della luce delle scale, del gas ecc.

Un Geometra le sa tutte queste cose? Sicuramente le può sapere ma, oltre che essere Geometra, anzi, prima ancora di essere Geometra, un buon amministratore deve essere un

VENDITORE

Chi è un venditore?
Un venditore, come dice la parola, è un professionista che sa effettuare trattative di acquisto o di vendita e sa gestire il lavoro svolto o da svolgere.
In un azienda verrebbe chiamato responsabile commerciale.
E' una delle figure più importanti per un' azienda perchè è quello che tiene vivo il business di qualsiasi settore.
Chiunque abbia una partita iva è, o meglio, dovrebbe essere un venditore.
Un avvocato laureato con 110 e lode, se non sa vendersi, lavorerà in percentuale molto meno di un avvocato laureato con 90 ma che è abile a vendere se stesso e la sua professione.
Ovviamente vendere è l'inizio del processo. Perchè dopo che hai venduto un prodotto devi essere in grado di mantenere le aspettative che questo prodotto deve dare e che te hai promesso al tuo cliente.
L'avvocato laureto con 90 deve avere tutte le caratteristiche e le qualità di un avvocato laureato con 110 e lode.
Se io ti dico che la mia azienda produce delle sedie comodissime, devo essere in grado di rispettare quanto detto e non fornirti delle sedie di legno.

Pertanto un bravo amministratore-venditore deve essere uno che sa trattare sul prezzo, deve essere un professionista che riesce a fare una trattativa con qualsiasi ditta per tirar fuori il miglior prezzo (non sempre il più basso) per il miglior risultato possibile; ti deve fare una contabilità condominiale CHIARA, LIMPIDA, TRASPARENTE dove qualsiasi condomino, dal ragazzo di 20 anni al signore di 80, riesca a comprendere perfettamente ogni tipo di spesa.

Deve essere uno abituato a lavorare in mezzo a pescecani dato che molte ditte, quando sentono parlare di lavori in condominio tendono sempre ad alzare i prezzi.
Deve essere il maggior tutore del condominio e deve sempre agire negli interessi di questo.

Ti faccio un paio di esempi reali, della mia gestione delle manutenzioni.

Un condominio a Livorno doveva rifare totalmente il tetto perchè danneggiato.
Abbiamo fatto il bando di gara tramite un computo metrico redatto da un tecnico con ditte portate sia da me che dai condomini.
Abbiamo scelto la ditta portata da un condomino perchè reputavamo quella migliore con il preventivo a metà tra il più economico e il più caro.
I lavori ammontavano a circa €45.000,00.
Alcuni amministratori avrebbero chiesto alla ditta una "provvigione" che varia dal 5% al 10% quindi si parla di una cifra che va dai 2500 ai 4500 euro. (diversa dal compenso che l'amministratore richiede al condominio per la gestione dei lavori straordinari, del tutto lecito e giusto visto le responsabilità che ci assumiamo)
Anche io ho chiesto alla ditta una "provvigione", precisamente gli ho chiesto di pulire e tingere con due mani di vernici l'intera facciata condominiale che da sul lato strada.
Essendo un lavoro che andrebbe oltre i 4500 euro, abbiamo TRATTATO e siamo giunti alla conclusione che, a fronte del lavoro, il condominio gli avrebbe pagato solamente i materiali, la vernice appunto.
E cosi è stato.
Questo, come qualcuno può pensare, non è uno sfruttamento della ditta o "prenderla per il collo". Questo è semplicemente trattare sulla quantità del lavoro e non sulla quantità dei soldi.
Potevo benissimo chiedere uno sconto alla ditta e non fargli fare lavori extra, ma:
-So che alle ditte oggi come oggi i soldi servono;
-So che al mio condominio serviva dare una rinfrescata alla facciata.
Tutto qui.



Quindi, quando vai a scegliere un amministratore, che sia un geometra, un ragioniere o che non abbia titolo, assicurati sempre che sia un Venditore!